Derecho Patrimonial e Inmobiliario

Este capítulo le ayudará a determinar si necesita un abogado inmobiliario en Alemania, cómo encontrar uno realmente cualificado, cómo será el coste y qué problemas pueden resolverse a un precio mucho menor con un profesional que no sea abogado. Se encuentra en la sección «Cómo encontrar un abogado» de esta guía y trata sobre la contratación de un abogado, no sobre la ley en sí.

Esa distinción es importante, porque la legislación alemana sobre propiedad es extensa y esta guía ya la trata en otra parte. Si desea saber qué registra el Grundbuch (registro de la propiedad), de qué le protege el Auflassungsvormerkung (aviso de prioridad), cuánto cuesta el Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) en su Bundesland o cómo se calculan los Kaufnebenkosten (gastos accesorios de compra), lea Comprar una propiedad en AlemaniaSi desea saber qué puede deducir un arrendador de su Kaution (depósito de seguridad), con cuánta antelación debe avisar o dónde se aplica el Mietpreisbremse (freno al alquiler), lea Encontrar alojamientoEsos capítulos responden a las cuestiones legales. Este responde a una pregunta diferente: ¿a quién se le paga y cuándo?

Existe un malentendido que cuesta a los compradores extranjeros más dinero que todos los demás juntos, y vale la pena mencionarlo en las primeras cien palabras en lugar de pasarlo por alto. El notario que firma la escritura de propiedad no es su abogado. No está de su lado. Tampoco está del lado del vendedor. Casi todos los compradores angloparlantes asumen lo contrario, porque lo más parecido a un notario en Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda o Australia es un abogado o un procurador, y estos profesionales trabajan para un solo cliente. La oficina alemana se basa en el principio opuesto, y todo lo demás en este capítulo se deriva de ello.

El notario no es su abogado inmobiliario.

La Bundesnotarordnung, la ley federal que regula la profesión notarial, lo expresa en una sola frase. Según el artículo 14(1) de la BNotO, el notario «hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen»: no debe representar a una sola parte, sino velar por los intereses de todos los participantes de forma independiente e imparcial. Esto no describe un estilo neutral, sino que constituye una prohibición. Un notario que intercediera por usted estaría incumpliendo sus deberes oficiales, y el artículo 14(3) de la BNotO va más allá y le exige evitar incluso la apariencia de parcialidad.

Lo que el notario le debe es instrucción. El artículo 17(1) de la Beurkundungsgesetz, la ley sobre notarización, le exige que determine qué desean realmente las partes, aclare los hechos, les instruya sobre la relevancia jurídica de la transacción y registre sus declaraciones de forma clara e inequívoca. También le exige que se asegure de que los participantes inexpertos o sin práctica no se vean perjudicados. Esta es una protección real y valiosa, que va más allá de lo que ofrece un cierre de transacciones según el derecho común. Pero lea lo que implica: un deber de explicarles el acuerdo a ambas partes con precisión. No es un deber de conseguirles un mejor trato.

La consecuencia práctica es lo que la gente suele pasar por alto. El notario le explicará el significado de una cláusula. No le dirá que la cláusula le perjudica y que debe negarse a firmar hasta que se modifique. No le dirá que el precio es demasiado alto. No presionará al vendedor para que realice la reparación que le prometió verbalmente. No negociará la fecha de entrega, los accesorios, la responsabilidad por un defecto mencionado durante la visita ni el calendario de pagos. Si el vendedor redactó el contrato a través de su notario de confianza y este le favorece, la imparcialidad del notario implica precisamente que no lo corregirá. Se lo leerá correctamente y, posteriormente, ambos lo firmarán.

El artículo 14(4) de la BNotO aclara este punto de una manera que conviene tener en cuenta si un agente inmobiliario recomienda a su notario. Un notario tiene prohibido intermediar en transacciones inmobiliarias o participar en cualquier tipo de intermediación relacionada con los documentos que legaliza. Su oficina está deliberadamente aislada de la transacción. Esto puede ser motivo de confianza, pero también de desconfianza, y ambas afirmaciones son ciertas a la vez.

Por qué no puedes comparar precios para encontrar un notario más barato

Los compradores extranjeros suelen pasar una tarde entera llamando a notarios para pedir presupuestos. Es una pérdida de tiempo, y comprender el porqué explica algo fundamental sobre cómo funciona la fijación de precios profesionales en Alemania.

El artículo 17(1) de la Ley de Notarios (BNotO) obliga al notario a cobrar los honorarios establecidos por ley. Solo puede reducir o eximir del pago de los honorarios cuando su cobro resulte injusto debido a circunstancias extraordinarias, e incluso en ese caso, únicamente con el consentimiento de la Notarkammer, la cámara regional de notarios. Ofrecer descuentos para conseguir clientes constituye una falta profesional, no una decisión empresarial. Esta misma disposición prohíbe que terceros participen en el pago de los honorarios, por lo que nadie puede ofrecerle una comisión ilegal a través de un agente o intermediario.

La tasa en sí proviene de la Ley de Costes Judiciales y Notariales (GNotKG). El artículo 3(1) de la GNotKG establece el mecanismo: las tasas se basan en el valor del objeto de la transacción, y el artículo 3(2) las aplica según la tabla del Anexo 1. Para una compraventa, el artículo 47 de la GNotKG fija dicho valor en el precio de compra y añade un mínimo: si el precio acordado es inferior al valor de mercado, se aplica este último. Por lo tanto, el cálculo no depende del esfuerzo del notario, su antigüedad, su ciudad ni su carga de trabajo. Se basa en el precio de compra, que es el mismo independientemente de dónde se realice la transacción.

Si se tienen en cuenta todos estos factores, el resultado es que todos los notarios en Alemania cobran la misma tarifa por la misma transacción al mismo precio. La oficina en el distrito más caro y la de dos pueblos más allá emiten facturas idénticas. Esto es realmente diferente del mundo anglosajón, donde los presupuestos para la compraventa de inmuebles varían considerablemente, y conviene adaptarse en lugar de luchar contra ello. Elija un notario en función de su disponibilidad, de si la oficina trabaja en su idioma y de si contestan al teléfono. No elija por precio, porque no hay precio que elegir. Las tablas actuales se encuentran en los anexos de la GNotKG y se actualizan cuando se modifica la ley, así que consúltelas allí en lugar de fiarse de una cifra en un blog.

Una disposición dentro de la misma sección merece ser conocida porque casi nadie la conoce. El artículo 17(2) de la BNotO establece que a un participante que reúna los requisitos para la Prozesskostenhilfe según las normas del Zivilprozessordnung se le deben conceder provisionalmente los servicios notariales del notario de forma gratuita, o mediante el pago de los honorarios en cuotas mensuales. Esto no es un descuento ni es discrecional. Si sus recursos son realmente bajos, el coste notarial de un documento no es automáticamente un obstáculo insalvable. Servicios de asistencia jurídica y pro bono Este capítulo explica qué buscan esas pruebas de solvencia económica.

Cuando realmente necesitas tu propio Anwalt

Si el notario es imparcial y sus honorarios son fijos, la pregunta obvia es quién es parcial y cuándo conviene contratar a uno. Un abogado trabaja exclusivamente para usted y defenderá su postura. Hay cinco situaciones en las que contratar a un abogado es una buena inversión, y muchas otras en las que no lo es.

Lo primero y más valioso es revisar el borrador del contrato de compraventa antes de la cita para la legalización ante notario. En este momento, todo es modificable y nada está comprometido. Una hora de trabajo de un especialista en la revisión del borrador vale más que una semana después de la firma, ya que un contrato de compraventa legalizado ante notario es muy difícil de anular. Si solo necesita asesoramiento legal en toda su vida inmobiliaria en Alemania, que sea este.

El segundo aspecto son los defectos. Si usted toma posesión y descubre un defecto material que no se le había comunicado, se encuentra en una disputa con un vendedor particular que, por lo general, excluyó su responsabilidad en el contrato y que no tiene ningún interés en ayudarle. La labor del notario finalizó con la firma. Este es un problema para un abogado, y es uno en el que la normativa alemana sobre la vigencia de una cláusula de exclusión es tan ambigua que intentar resolverlo por cuenta propia suele ser contraproducente.

La tercera es la Wohnungseigentümergemeinschaft, la comunidad de propietarios a la que te unes automáticamente al comprar un piso en lugar de una casa. Las disputas aquí giran en torno a las Beschlüsse (resoluciones), el Verwalter (administrador), el Erhaltungsrücklage (fondo de reserva para mantenimiento) y quién paga el tejado. Son procedimientos estrictos, con plazos que cumplir y no admiten excepciones. Qué es la comunidad y cómo funciona se explica en Comprar una propiedad en Alemania; qué hacer cuando las cosas salen mal es consultar con un abogado.

La cuarta opción es comprar a un promotor inmobiliario en lugar de a un particular. Se trata de adquirir algo que aún no existe, con un plan de pagos, riesgo de construcción, periodos de garantía y fechas de entrega, a una contraparte profesional cuyo contrato ha sido redactado por sus abogados. Esta es la operación menos simétrica en el mercado inmobiliario residencial alemán y aquella en la que no contar con representación legal resulta menos defendible.

El quinto es heredar bienes, o poseer bienes que serán heredados. El derecho sucesorio alemán no es el derecho con el que creciste, interactúa con el Grundbuch de maneras que sorprenden a la gente, y las herencias transfronterizas plantean cuestiones que el notario no está obligado a responder específicamente. Ese tema se trata en Derecho de familia, matrimonio y divorcio.

Más allá de esos cinco casos, la respuesta sincera suele ser que no necesitas un abogado. Un aumento de alquiler, un recibo de gastos de comunidad con errores, una fianza no devuelta, un árbol del vecino: estos son problemas reales con soluciones más económicas, y el resto de este capítulo trata sobre esas soluciones.

El período de revisión de dos semanas y sus dos límites

El artículo 17(2a) Nr. 2 BeurkG es la disposición que hace posible la revisión previa, y vale la pena leerlo detenidamente en lugar de en la forma simplificada en que suele aparecer.

Dice que para los contratos de consumo sujetos al requisito de notarización del artículo 311b(1)(1) del BGB, el notario que realiza la notarización debe poner a disposición del consumidor el texto previsto de la transacción, y que esto “debe hacerse por regla general dos semanas antes de la notarización”. El propósito está escrito en la propia disposición, que es que el consumidor tenga suficiente oportunidad de familiarizarse con el objeto de la notarización con antelación. Si no se cumplen las dos semanas, los motivos deben registrarse en el Niederschrift (el registro notarial). El artículo 311b del BGB, la disposición que hace obligatoria la notarización en primer lugar, se explica en Comprar una propiedad en Alemania.

Ahora bien, existen dos limitaciones, ya que un lector al que se le diga «tiene derecho legal a dos semanas» y que luego no las reciba, llegará a una conclusión errónea. En primer lugar, se trata de una orden de comparecencia (Soll-Vorschrift). Esta ordena al notario y su incumplimiento tiene consecuencias profesionales, pero no anula el contrato por sí sola ni le otorga derecho de veto. En segundo lugar, y más relevante a menudo, se refiere a los contratos de consumo (Verbraucherverträge), es decir, los contratos entre una empresa y un consumidor. La compra de una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario se incluye claramente en este ámbito. La compra de un piso a un particular que ya lo habita no es un contrato de consumo en ese sentido, y la cláusula no se aplica formalmente.

Nada de esto debería cambiar tu comportamiento, ya que la regla práctica es la misma en ambos casos. Solicita el borrador por escrito lo antes posible y considera dos semanas como el plazo estándar, independientemente de quién venda. Los notarios de buena reputación suelen entregar los borradores con bastante antelación. Si un vendedor, un agente o un notario te presiona para que firmes un contrato de compraventa que recibiste hace días, esa presión constituye información sobre la transacción, y la respuesta correcta es reprogramar la cita en lugar de leer más rápido. Lo que cuesta dinero es reprogramar la cita; el calendario no.

La cita para la audiencia pública se realiza en alemán y usted tiene derecho a una traducción.

No existe ninguna restricción de nacionalidad para poseer una propiedad en Alemania. No es necesario ser alemán, residente o ciudadano de la UE para comprar, ya que Comprar una propiedad en Alemania lo que se establece. En cambio, lo que hay es un requisito lingüístico en el momento de la firma, y ​​sorprende a las personas que asumieron que, dado que la compra estaba abierta a ellos, el proceso también lo estaría.

El artículo 16 de la Ley de Transmisiones Públicas (BeurkG) regula esta cuestión y es más específico de lo que sugieren los resúmenes. Si un participante, según su propia declaración o a juicio del notario, no tiene suficiente dominio del alemán, esta constatación debe dejarse por escrito en el acta. Una vez constatada, el apartado 2 es obligatorio: el acta debe traducirse al participante en lugar de leerse en voz alta. El verbo es «muß», no «soll». El apartado 3 establece que, si el notario no traduce personalmente, debe recurrirse a un intérprete, y que, si el intérprete no está juramentado conforme al artículo 189(2) de la Ley de Transmisiones Públicas (GVG), el notario le tomará juramento a menos que todos los participantes renuncien a ello.

Junto a la traducción oral obligatoria, existe un derecho que usted debe ejercer. Se prepara una traducción escrita solo si el participante la solicita, en cuyo caso se presenta para su revisión y se adjunta al acta. El notario tiene instrucciones de indicarle que puede solicitarla. No dude en solicitarla. Un acta notarial para la compraventa de una propiedad es extensa, técnica y se lee una sola vez; seguirla a través de un intérprete en vivo mientras se decide si firmar no es una prueba justa. Leer el texto en alemán y la traducción escrita simultáneamente, en casa, una semana antes, sí lo es.

Planifique esto de dos maneras. Primero, contrate un intérprete con anticipación y tenga en cuenta que será un costo real que no está contemplado en ninguna tabla legal y que probablemente no esté incluido en su presupuesto de compras. Segundo, no intente solucionar el problema con un amigo bilingüe. El requisito es estructural, no una formalidad que se pueda eludir, y un notario que lo tome en serio está protegiendo la validez de su documento.

El artículo 17(3) de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles (BeurkG) añade una laguna jurídica que afecta específicamente a los extranjeros. Cuando se aplique la legislación extranjera, o exista duda sobre su aplicabilidad, el notario deberá indicarlo y dejar constancia de ello en el acta. Sin embargo, el mismo apartado establece claramente que no está obligado a instruir sobre el contenido de los ordenamientos jurídicos extranjeros. Si su matrimonio se celebró en el extranjero, si un régimen extranjero de bienes matrimoniales rige sus bienes, si la legislación sucesoria de su país de origen afecta a su piso en Alemania, o si la compradora es una empresa extranjera, el notario señalará que existe una cuestión extranjera en juego y no intervendrá. Es precisamente en esa laguna donde debería intervenir su propio abogado, y constituye la ilustración legal más clara de todo este capítulo sobre las funciones y limitaciones de la notaría.

La credencial que hay que buscar y la que no existe.

Los abogados alemanes pueden obtener el título de Fachanwalt, una certificación de especialista regulada por la Fachanwaltsordnung (FAO). No se trata de una estrategia de marketing. Requiere un curso de al menos 120 horas, un expediente documentado de casos reales en el campo y al menos 15 horas de formación continua anuales en cada especialidad, acreditadas ante la Rechtsanwaltskammer sin necesidad de solicitud previa. Un abogado que incumpla estos requisitos puede perder el título. Servicios legales para expatriados Explica el sistema en su totalidad.

En materia de propiedad, existen dos títulos relevantes. El Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht abarca el derecho de arrendamiento y el derecho de la comunidad de propietarios, siendo la persona idónea para una disputa sobre el alquiler, la devolución de la fianza, la impugnación de los gastos de comunidad, un desahucio o un conflicto con el Verwalter. El Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht abarca el derecho de la construcción y la arquitectura, siendo la persona idónea para un contrato de Bauträger, una obra defectuosa, una reforma fallida o una disputa con un contratista. Para la propiedad heredada, el título pertinente es el Fachanwalt für Erbrecht.

Aquí está la corrección más importante de este capítulo, y se trata de una corrección a la información que se dio anteriormente en esta página. No existe el título de Fachanwalt für Immobilienrecht. "Especialista en derecho inmobiliario" parece la búsqueda obvia, y es la traducción natural de lo que se busca, pero la lista de especialidades de la FAO es una enumeración cerrada e Immobilienrecht no figura en ella. Si busca ese título en un registro, no encontrará nada. Si encuentra un bufete que lo anuncie, habrá encontrado una autodescripción no regulada, que puede basarse en una experiencia real o no, y que no le indica que un colegio de abogados no la haya verificado. Busque en su lugar los dos títulos que sí existen. Este simple detalle le ahorrará una tarde y posiblemente una mala contratación.

Cómo encontrar y verificar un abogado inmobiliario

Comience con el registro oficial. El Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis en rechtsanwaltsregister.org El registro lo mantiene la Cámara de Abogados (Rechtsanwaltskammern) y constituye la respuesta definitiva a la única pregunta que admite una respuesta afirmativa o negativa: ¿está esta persona habilitada para ejercer la abogacía? Cualquiera puede autodenominarse consultor, asesor o experto. El título de abogado (Rechtsanwalt) está protegido y se acredita en el registro.

Para encontrar en lugar de consultar, el directorio del Deutscher Anwaltverein en anwaltauskunft.de te permite filtrar por título de Fachanwalt, por ubicación y por idioma de trabajo, que es la combinación que necesitas. Filtra por Miet- und Wohnungseigentumsrecht o Bau- und Architektenrecht, agrega inglés y comienza desde esa lista en lugar de desde un motor de búsqueda. Para un Notar, el portal de la Bundesnotarkammer en notar.de Lleva el certificado oficial de Notario. Dado que la tarifa es la misma en todas partes, úselo para encontrar una oficina que tenga disponibilidad y pueda atender su idioma, que son las únicas dos variables que usted puede controlar.

Cuando llame, haga tres preguntas. ¿Posee el título de Fachanwalt y en qué campo? ¿Ha manejado esta situación específica antes, en este Bundesland, ya que los asuntos de propiedad varían de un Land a otro más de lo que esperan los recién llegados? ¿Y cuánto costará esto, en qué estructura? El significado de la respuesta a la tercera pregunta, cómo la Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) establece la mayoría de los honorarios por el valor en disputa en lugar de por hora, cuál es el límite de una primera consulta, por qué el perdedor de un caso paga al abogado del ganador y cómo el Rechtsschutzversicherung (seguro de gastos legales) cambia la aritmética están cubiertos en Servicios legales para expatriadosLéalo antes de llamar, porque la lógica de precios no es la que usted conoce y es más fácil de comprender antes de que un abogado se la explique.

La opción más económica que la mayoría de los inquilinos deberían tomar primero

Si vives de alquiler, la solución a la mayoría de tus problemas legales no es un abogado, sino una asociación de inquilinos local (Mieterverein). Pagas una cuota anual, aproximadamente el equivalente a un alquiler mensual modesto durante todo un año, y la membresía incluye asesoramiento legal sobre tu contrato de alquiler: alguien revisa tu contrato, comprueba tu factura de gastos de comunidad, te informa si el aumento del alquiler es legal, redacta la carta y, a menudo, se comunica con tu casero en tu nombre. La mayoría de las asociaciones también incluyen algún tipo de cobertura de gastos legales para disputas de alquiler después de un período determinado.

La economía es decisiva para los problemas comunes. Una sola consulta de un abogado sobre un Nebenkostenabrechnung puede costar más que un año de membresía que incluye asesoramiento ilimitado sobre cualquier pregunta que tenga sobre el arrendamiento. Las asociaciones locales están federadas bajo el Deutscher Mieterbund en mieterbund.de, que te indicará cuál es la de tu ciudad. Inscríbete antes de tener un problema, porque las asociaciones imponen periodos de espera precisamente para la persona que se inscribe el día en que llega la notificación. Trátalo como un seguro, no como un servicio de emergencia. El contenido de lo que te aconsejarán, desde las normas de Kaution hasta la Mietpreisbremse y los plazos de preaviso, se trata en Encontrar alojamiento.

Los propietarios y arrendadores tienen una imagen especular exacta. Haus & Grund, en hausundgrund.deEs la asociación de propietarios e inquilinos, organizada de la misma manera a través de delegaciones locales, con el mismo modelo: la membresía incluye asesoramiento, modelos de contrato y apoyo con las cuestiones habituales de la propiedad y el alquiler. Si ha comprado un piso y ahora lo alquila, o si es propietario de una casa y gestiona la comunidad de propietarios, esta es su equivalente a la Mieterverein. Ambas organizaciones están en lados opuestos de la misma lucha, por lo que no se puede sustituir una por la otra, y por eso el asesoramiento que ofrece cada una es genuinamente parcial, a diferencia del de la Notaría.

Disputas entre vecinos y el requisito de conciliación

Las disputas inmobiliarias con los vecinos tienen una particularidad procesal que conviene conocer antes de contratar a un abogado, ya que en algunos lugares no está permitido acudir directamente a los tribunales.

El artículo 15a de la EGZPO, la ley introductoria del Zivilprozessordnung, es una disposición habilitante. No exige nada por sí mismo. Dice que un Land puede establecer mediante su propia legislación que una reclamación es inadmisible hasta que un Gütestelle (órgano de conciliación) establecido o reconocido por la Landesjustizverwaltung haya intentado resolver la disputa por acuerdo. Cuando un Land ejerce esta opción, las categorías que puede abarcar incluyen reclamaciones de derecho vecinal según los artículos 910, 911, 923 y 906 del BGB, que en términos sencillos son ramas que sobresalen y raíces que invaden, fruta caída, árboles linderos e interferencias como ruido, olores y emisiones similares. Hay una excepción: no se aplica cuando la interferencia proviene de una actividad comercial. Esta opción también se extiende a las reclamaciones monetarias ante el Amtsgericht que no superen los 750 euros, a las reclamaciones por daños morales fuera de la prensa y la radiodifusión, y a las reclamaciones en virtud del artículo 3 de la Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.

Dado que la ley territorial es la que decide, su aplicación depende de su lugar de residencia, y los Länder han añadido y eliminado este requisito a lo largo de los años. No se fíe de la lista que aparece en un artículo, incluido este. Consulte con su Juzgado de Primera Instancia (Amtsgericht) o su Administración de Justicia (Landesjustizverwaltung), o con el abogado que vaya a contratar, quien le informará de inmediato. Un error en este sentido resulta costoso: si su Länder exige la prueba y usted demanda sin ella, su reclamación será inadmisible y no habrá pagado nada.

Dos detalles hacen que esta noticia sea mejor de lo que parece. El artículo 15a(1) exige que la Gütestelle le expida un certificado de intento fallido, que usted adjunta a su reclamación, y puede solicitar dicho certificado si el procedimiento no se ha llevado a cabo en un plazo de tres meses, por lo que un vecino poco cooperativo no puede retrasarle indefinidamente. Además, el artículo 15a(4) considera los costes de la Gütestelle como costes del litigio según el artículo 91 del ZPO, lo que significa que se rige por la regla de que quien pierde paga, como en todos los demás casos. La conciliación es barata, rápida en comparación con el litigio y, a menudo, pone fin a una disputa vecinal que, de haberse resuelto judicialmente, habría sido permanente. Los vecinos son para siempre; las sentencias no.

Existe una excepción pensada para personas como los lectores de esta guía. La última frase del artículo 15a(2) deja sin efecto el requisito de conciliación cuando las partes no residen, ni tienen su domicilio o establecimiento, en el mismo estado federado. Si usted es propietario de un piso en Berlín y su vecino vive en Brandeburgo, el requisito de conciliación no se aplica.

Herramientas que facilitan el papeleo rutinario

Parte de lo que implica un problema inmobiliario es más bien papeleo que trabajo legal, y encargarse uno mismo de esa parte antes de pagar a alguien por hora reduce el tiempo de trabajo remunerado. Werkzeu.ge, una plataforma web con herramientas para la gestión de trámites burocráticos y documentos en Alemania, desarrollada por Cryon UG (la empresa detrás de WeLiveIn.de), cuenta con una categoría específica para este fin. Funciona en el navegador, utiliza fórmulas predefinidas en lugar de inteligencia artificial y está alojada en Alemania.

Es importante aclarar para qué sirven. Los términos y condiciones de Werkzeu.ge excluyen la asesoría legal: explícitamente no se trata de asesoramiento jurídico, y nada de lo que contiene sustituye a un abogado especializado en litigios. La plataforma completa se encuentra en fase beta hasta el 30 de noviembre de 2026 y sus términos y condiciones indican que las herramientas pueden estar incompletas. Lo más importante para este capítulo es que un contrato de compraventa de una propiedad en Alemania debe estar notariado, por lo que ningún generador modifica su contrato de compraventa. Dicho documento proviene del notario y solo del notario. Estas herramientas se sitúan en los márgenes de la vida inmobiliaria, no en el centro de la compraventa.

Dentro de esos límites, los útiles se encuentran en el Categoría de vivienday todos ellos son de nivel Plus. Mieter-Suite agrupa los cálculos comunes de arrendamiento. Übergabeprotokoll-Generator produce un protocolo de entrega estructurado, que es el documento que decide las disputas sobre el depósito y tiene más valor que cualquier carta que escriba posteriormente. Wohnflächen-Checker le ayuda a comprobar la superficie declarada, que es una fuente recurrente tanto de disputas de alquiler como de decepciones de compra. Nebenkostenprüfer le guía a través de un estado de cuenta de gastos de servicio, que es el documento más común que los inquilinos llevan a una Mieterverein. Mietvertrag Creator, que se encuentra en la categoría de documentos legales en lugar de la de vivienda, redacta un contrato de arrendamiento residencial y está dirigido a un pequeño propietario que alquila un piso.

Una herramienta es gratuita y no requiere cuenta, y es la más relevante para el propietario que trata con las autoridades: Fórmula (Gast tier) es una biblioteca de búsqueda de formularios oficiales federales, estatales y municipales, cada uno con un enlace a la fuente, fecha de recuperación y suma de verificación, que se completan en el navegador y cuyos datos permanecen en su dispositivo. Cubre asuntos como el Bauantrag (solicitud de construcción). El nivel gratuito contiene anuncios. La plataforma no envía nada a ninguna autoridad en su nombre; se prepara, usted presenta. Para conocer el costo de los niveles de pago, consulte la precios actuales.

Qué hacer a continuación

Si va a comprar, siga estos tres pasos en orden. Solicite el borrador del contrato de compraventa por escrito y tómese dos semanas para revisarlo, independientemente de si el artículo 17(2a) de la Ley de Compraventa (BeurkG) se aplica formalmente a su vendedor. Envíe dicho borrador a un abogado especializado en derecho inmobiliario (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) si compra a un promotor, y a un abogado con experiencia en compraventa en caso contrario, antes de la cita, no después. Y si su alemán no es lo suficientemente bueno como para comprender un documento técnico leído en voz alta, comuníqueselo a la notaría de inmediato y exija la traducción escrita a la que tiene derecho según el artículo 16(2) de la Ley de Compraventa (BeurkG), en lugar de descubrir el problema en persona.

Si estás alquilando, únete a tu Mieterverein local a través de mieterbund.de Este mes, antes de que surja una disputa, deje que se encargue de todo de forma rutinaria. Si es propietario y alquila, únase a Haus & Grund por la misma razón. Si tiene una disputa con un vecino, pregunte a su Amtsgericht si su terreno requiere conciliación antes de contratar a nadie. Y sea cual sea su situación, lea Servicios legales para expatriados antes de su primera llamada, para que comprenda cómo se calcula la tarifa y quién la paga antes de que alguien comience a calcularla.

Ante todo, recuerde la idea central de este capítulo. El notario garantiza que el contrato que usted firma sea válido, esté debidamente registrado y se le haya explicado correctamente a ambas partes. Esta es una protección real, y es la razón por la que las transacciones inmobiliarias en Alemania suelen tener menos problemas que en otros países. Lo que el notario no hace, y que el artículo 14(1) de la Ley de Notarios de Alemania le prohíbe, es tomar partido por usted. Si desea que alguien le represente, deberá contratar a otra persona, concertar una cita aparte y pagar una factura aparte. El momento de hacerlo es antes de recibir el borrador del contrato, no después de haberlo firmado.