Derechos y responsabilidades del inquilino

Este capítulo trata sobre el final de un contrato de arrendamiento. Cubre sus derechos y responsabilidades como inquilino en el momento en que se ponen a prueba: cuando usted quiere irse, cuando su arrendador quiere que se vaya y cuando se realiza el pago en la puerta. Todo lo anterior a ese momento se trata en otra parte de este sitio. Encontrar un piso, revisar el contrato, el techo de Kaution y el Mietpreisbremse pertenecen a Encontrar alojamiento. Los aumentos de alquiler, la Nebenkostenabrechnung, la Mietminderung y el subarrendamiento pertenecen a Más sobre el alquiler en AlemaniaLo que sigue a continuación es la parte que casi nadie lee hasta que es demasiado tarde, y es la parte en la que la gente pierde sumas de cuatro cifras.

La legislación alemana sobre arrendamientos es excepcionalmente protectora con los inquilinos, pero esta protección es de carácter procesal. Se basa en plazos, formularios y el contenido de una carta. Un arrendador que desea que un inquilino se vaya debe cumplir correctamente con varios requisitos específicos; de lo contrario, su solicitud de rescisión no prospera. Un inquilino que desea irse debe cumplir correctamente con un requisito específico; de lo contrario, paga el alquiler de los meses que no reside en la vivienda. Ninguna de las partes recibe reconocimiento por sus buenas intenciones. La buena noticia es que la mayoría de estas normas son obligatorias: el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, el Código Civil alemán) declara reiteradamente que cualquier acuerdo que perjudique al inquilino es nulo, lo que significa que una cláusula puede estar impresa en el contrato, firmada por el inquilino, y aun así carecer de validez legal. Saber cuáles son las cláusulas es fundamental.

Cómo finaliza realmente un contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento residencial alemán ordinario es de duración indefinida. No expira. Termina de tres maneras exactas, y conviene ser precisos al respecto porque aquí es donde suele surgir mucha confusión. La primera es una Kündigung, una rescisión unilateral por una de las partes. La segunda es un Aufhebungsvertrag, un acuerdo mutuo para finalizarlo anticipadamente, que requiere ambas firmas y que el arrendador nunca está obligado a conceder. La tercera es la expiración de un plazo fijo genuinamente válido según el §575 del Código Civil alemán (BGB), lo cual es menos frecuente de lo que se piensa, ya que el arrendador debe haber indicado por escrito una de las tres causas legales al firmar el contrato. Si no lo hizo, el "plazo fijo" es simplemente un arrendamiento indefinido. Esta trampa se aborda en Encontrar alojamiento.

Lo importante es que estas son las únicas vías. Mudarse no extingue un contrato de alquiler. Devolver las llaves no extingue un contrato de alquiler. Comunicarle al propietario amistosamente que te marcharás en junio no extingue un contrato de alquiler. Hasta que no se haya entregado una notificación de desalojo válida y haya transcurrido el plazo de preaviso, el contrato sigue vigente y el alquiler debe pagarse. Esto parece obvio por escrito, y sigue siendo la forma más común en que los extranjeros pierden dinero en Alemania: consideran la marcha como un acto y Alemania la considera un documento.

También oirá hablar del Nachmieter, un inquilino sustituto. Existe el mito de que debe encontrar uno para irse antes de tiempo, o que encontrarlo le da derecho a irse antes. Ninguna de las dos cosas suele ser cierta. Para un Kündigung ordinario con el plazo de preaviso habitual, no tiene la obligación de proporcionar un sustituto a nadie. Ofrecer inquilinos sustitutos adecuados es una estrategia de negociación cuando desea irse antes de lo que permite el plazo de preaviso, y un propietario que rechace a tres candidatos solventes podría encontrarse con un tribunal menos comprensivo posteriormente, pero no es un derecho que pueda ejercer sin más. No base sus planes de mudanza en ello.

Presentar tu renuncia: Tres meses, independientemente del tiempo que hayas vivido allí.

El plazo de preaviso se rige por el artículo 573c(1) del Código Civil alemán (BGB). Una notificación recibida antes del tercer día hábil del mes entra en vigor al final del mes siguiente. En la práctica, esto supone tres meses. Si su carta llega al arrendador el 2 de marzo, el contrato finaliza el 31 de mayo. Si llega el 5 de marzo, se habrá pasado el plazo del tercer día hábil y el plazo comenzará a contar a partir de abril, por lo que el contrato finalizará el 30 de junio y usted habrá pagado un mes de alquiler adicional por enviar la carta con tres días de retraso.

Aquí viene la parte que sorprende a la gente, y vale la pena leerla dos veces. Tus tres meses nunca se extienden. El artículo 573c(1), frase 2, dice que el plazo de preaviso se extiende tres meses cada vez después de cinco y después de ocho años desde que se entregó la vivienda, y dice esto expresamente del Kündigungsfrist “für den Vermieter”, para el arrendador. La famosa escalera de tres, seis y nueve meses es solo suya. Después de doce años en el mismo piso, el arrendador necesita nueve meses para que te vayas y tú todavía necesitas tres meses para irte. La versión actual de este capítulo, como la mayoría de las guías para expatriados, presentaba la escalera como aplicable a ambas partes. No es así.

Su contrato tampoco puede extenderlo. El artículo 573c(4) del Código Civil alemán (BGB) establece que un acuerdo que se desvíe del párrafo 1 en perjuicio del arrendatario es nulo. Una cláusula que le obligue a seis meses, o a un plazo mínimo de dos años con seis meses de preaviso posterior, no constituye un acuerdo ventajoso; es letra muerta. Aun así, un arrendador o administrador de la propiedad puede citarla con total seguridad, ya que muchos de ellos tampoco han leído el artículo 573c(4). Observe la asimetría: una cláusula que le otorgue un plazo más corto, o al arrendador uno más largo, no le perjudica y puede ser válida. Lea el texto completo antes de decidir que una cláusula es nula.

No existe un Sonderkündigungsrecht general, ni un derecho especial de rescisión anticipada, para las situaciones que los extranjeros suelen suponer que deben cumplir. Un trabajo en otro país no lo crea. Un traslado a Hamburgo no lo crea. El fin de un permiso de residencia no lo crea. El fin de una relación no lo crea. La ley alemana le ofrece una salida breve, fija e incondicional y lo considera un trato justo; no añade razones adicionales. Los limitados derechos especiales que existen se vinculan a acciones del arrendador, como un anuncio de modernización o un aumento del alquiler, y pertenecen a Más sobre el alquiler en AlemaniaSi te marchas de Alemania en seis semanas, tus opciones son un contrato de arrendamiento (Aufhebungsvertrag) que tu casero acepte, un contrato de alquiler (Nachmieter) que él acepte o tres meses de alquiler.

Su declaración debe estar en papel y firmada a mano.

El artículo 568(1) del BGB se resume en una sola frase: «Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form». La rescisión de un contrato de arrendamiento requiere la forma escrita. Esta frase no es ambigua. El artículo 126(1) del BGB define la forma escrita como un documento firmado por el emisor de su puño y letra, con su nombre. Una firma digital no lo es. Un PDF escaneado de una carta firmada tampoco, porque lo que llega al destinatario no es el documento firmado. Un correo electrónico no lo es. Un mensaje en el portal del arrendador no lo es. Un mensaje de WhatsApp, definitivamente, no lo es.

Existe una única vía de escape electrónica, y casi nadie la tiene. El artículo 126(3) del Código Civil alemán (BGB) permite sustituir la forma escrita por la electrónica, y el artículo 126a la define como añadir tu nombre al documento electrónico y firmarlo con una firma electrónica cualificada (qualifizierte elektronische Signatur), una firma electrónica cualificada según la normativa de la UE, que se obtiene de un proveedor de servicios de confianza certificado y que no es lo mismo que DocuSign, un campo de firma en PDF o la aplicación de tu banco. Si la tienes, úsala. Si no estás seguro de tenerla, no la tienes y necesitas papel y bolígrafo.

Esto sorprende a la gente constantemente, y la razón es que el fallo es silencioso. Envías el correo electrónico, el propietario no responde, pasan tres meses, te mudas, y solo entonces descubres que el contrato de arrendamiento nunca terminó y que el alquiler se ha estado acumulando. Asegúrate de que los trámites estén bien desde el principio. Todos los que figuren como inquilinos en el contrato deben firmar la Kündigung, no solo el que se marcha, porque un contrato de arrendamiento conjunto solo puede rescindirse de forma conjunta. Dirígela a todas las personas que figuren como arrendadores, incluidos todos los herederos si el propietario ha fallecido. Si firmas en nombre de alguien, adjunta el Vollmacht original, el poder notarial, porque el §174 BGB permite al destinatario rechazar una declaración hecha por un representante sin él, y lo hará.

Luego, pensemos en la prueba, que es un problema distinto al de la forma. El correo certificado no es un requisito legal, independientemente de lo que dijera la versión anterior de este capítulo; es una prueba. La mejor opción económica es el Einwurf-Einschreiben, donde el cartero fotografía la entrega en el buzón y se obtiene un registro fechado. El clásico Übergabe-Einschreiben, que requiere una firma al recibirlo, puede resultar contraproducente: si no hay nadie en casa, no se entrega nada y el comprobante de recogida no es válido. El método más fiable sigue siendo entregar la carta delante de un testigo que la lea primero y pueda decir después qué contenía el sobre, o depositarla en el buzón del propietario con ese testigo presente.

Acceso: El reloj empieza a correr cuando la carta llega a su buzón.

Esta es la sección que debe leer si no lee nada más. Según el artículo 130(1) del Código Civil alemán (BGB), una declaración dirigida a una persona ausente surte efecto en el momento en que la recibe, «in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht». Zugang, recepción, significa que la carta ha llegado a su ámbito de control en un momento en que normalmente se esperaría que la recibiera. Su Briefkasten, su buzón, es su ámbito de control. En el momento en que una Kündigung se deposita en él en un plazo de entrega normal, legalmente le ha llegado.

Da igual que estuvieras de vacaciones. Da igual que estuvieras de viaje de negocios en Singapur durante seis semanas. Da igual que nunca abrieras el sobre, o que lo abrieras y no supieras leer alemán, o que supusieras que todo lo impreso en papel de oficina alemán era publicidad. Da igual que ya le hubieras dicho al propietario que te enviara un correo electrónico. Ninguna de estas excusas es válida, y ninguna de ellas anula un plazo límite. Los plazos para oponerse a una rescisión, para responder a una demanda de desahucio y para todo el proceso descrito a continuación parten del inicio del contrato, no de la comprensión.

Para un extranjero, esta asimetría es realmente peligrosa, ya que el sistema postal alemán es el principal canal legal y probablemente su instinto le diga que las cosas importantes llegan electrónicamente. Dos hábitos solucionan la mayor parte del problema. Primero, si va a estar fuera más de unos días, pida a alguien que vacíe su buzón y fotografíe cualquier cosa que parezca oficial, y asegúrese de que su nombre esté en el buzón y en el timbre para evitar disputas sobre la entrega. Segundo, abra el correo alemán el mismo día que llegue y tradúzcalo ese mismo día. Si la carta resulta ser una notificación oficial (Kündigung), no habrá perdido tiempo de reacción, y el tiempo de reacción es lo único que realmente escasea aquí.

Derechos del inquilino cuando el propietario da aviso: The berechtigtes Interesse

La posición del arrendador es mucho más débil que la suya, y es aquí donde la ley alemana de arrendamientos se gana su reputación. §573(1) BGB: “Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Solo puede rescindir el contrato si tiene un interés legítimo en terminarlo. No puede simplemente decidir que prefiere a otra persona. La misma frase añade que la rescisión con el propósito de aumentar el alquiler queda totalmente excluida, lo que elimina la solución más obvia.

El artículo 573(2) establece los tres principales intereses legítimos. El primero es que el inquilino haya incumplido de forma culpable y significativa sus obligaciones contractuales: retraso persistente en el pago, molestias graves reiteradas, daños. El segundo es el Eigenbedarf, que se trata en una sección aparte. El tercero, el Verwertungskündigung, se refiere a los casos en que la continuación del arrendamiento impide al arrendador dar un uso económico razonable a la propiedad y le causaría un perjuicio significativo. Este tercer caso es mucho más restrictivo de lo que parece, ya que la ley establece expresamente que la posibilidad de obtener una renta más alta de otra persona no cuenta, y que el arrendador no puede basarse en el deseo de vender el piso después de convertirlo en Wohnungseigentum (viviendas de propiedad individual). Estas exclusiones eliminan los dos intereses que un arrendador podría desear con mayor probabilidad.

Ahora la disposición que decide la mayoría de las disputas. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Las causas deben constar en la propia carta de despido, y otras causas sólo se tienen en cuenta si surgieron con posterioridad. Léelo de nuevo, porque significa lo que parece significar. Si la carta no dice más que “hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, el propietario no puede subsanarlo ante el tribunal explicando que su hija necesita el piso. Tendría que enviar una nueva Kündigung, iniciando un nuevo período de notificación. Una carta vaga no es una molestia que deba aclararse; se trata de una rescisión defectuosa, y la carga de probar los motivos recae sobre él en todo momento.

Su plazo de preaviso es el que se incrementa. Según el artículo 573c(1), párrafo 2, se extiende tres meses después de cinco años y nuevamente después de ocho años desde la entrega del piso, lo que da como resultado los habituales tres, seis y nueve meses. Y el artículo 573(4) hace que todo lo dispuesto en el artículo 573 sea obligatorio: un acuerdo que se desvíe en su perjuicio es nulo. Una cláusula en la que usted aceptó de antemano que el arrendador puede rescindir el contrato por cualquier motivo, o renunció al requisito de un interés legítimo, no tiene validez.

Eigenbedarf: Quiénes se consideran familia y qué debe decir la carta

El derecho de desalojo por causa de fuerza mayor (Eigenbedarf) está contemplado en el artículo 573(2) n.º 2 del Código Civil alemán (BGB) y es, con diferencia, la razón más común por la que un inquilino alemán es desalojado de un piso que deseaba conservar. La redacción es precisa: el arrendador necesita las habitaciones como vivienda «für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts», es decir, para sí mismo, sus familiares o los miembros de su hogar. Solo tres categorías. No puede reclamar el derecho de desalojo por causa de fuerza mayor para un amigo, un socio comercial o un inquilino que le resulte más conveniente.

La definición de familiar no es una cuestión de sentimientos, y el Tribunal Federal de Justicia (BGH) la ha establecido mediante un criterio externo. En su sentencia del 27 de enero de 2010 (VIII ZR 159/09), el tribunal dictaminó que los sobrinos del arrendador son familiares según el artículo 573(2) n.º 2 precisamente por su estrecho parentesco, y trazó el límite a partir de las normas sobre la negativa a declarar por motivos personales, recogidas en el artículo 383 del Código Procesal Civil (ZPO) y el artículo 52 del Código Procesal Penal (StPO). Cualquier persona a la que la legislación procesal le conceda ese privilegio basándose únicamente en el parentesco, sin necesidad de probar un vínculo estrecho real, queda comprendida dentro de este ámbito. El 10 de julio de 2024 (VIII ZR 276/23), el BGH aplicó la misma prueba para excluir a un primo: un pariente más lejano que no tiene derecho a rechazar pruebas “gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis”, ni siquiera pertenece al círculo privilegiado. donde el vínculo personal es estrecho. Así que los cónyuges, padres, hijos, abuelos, nietos, hermanos, sobrinas y sobrinos están dentro. Los primos están fuera, sin importar cuánto le gusten al propietario. La categoría separada de Angehörige seines Haushalts se refiere a las personas que realmente viven en el hogar del propietario, como una pareja a largo plazo o un cuidador residente, y requiere que el hogar sea real.

La carta también debe cumplir una función en este caso. Según el artículo 573(3), una solicitud de necesidad propia (Eigenbedarf Kündigung) debe identificar a la persona que se mudará al piso y explicar por qué lo necesita. El término «necesidad propia» por sí solo no constituye un motivo; es una etiqueta. Una carta que no identifique al beneficiario ni la necesidad es defectuosa, y este defecto no puede subsanarse posteriormente en el procedimiento.

Luego está el Vortäuschung, faked Eigenbedarf: el propietario afirma que su hijo se muda, usted se va y el piso se vuelve a alquilar dos meses después a un alquiler mucho más alto. Este no es un problema teórico y la ley no lo trata a la ligera. En su sentencia del 29 de marzo de 2017 (VIII ZR 44/16), el Tribunal Federal de Justicia (BGH) sostuvo que cuando el propietario no comprende la necesidad declarada después de que el inquilino se haya mudado, tiene una carga secundaria de explicación sobre por qué la necesidad desapareció, porque la falta de comprensión en sí misma levanta la sospecha de que fue un pretexto, y debe exponer de manera plausible y coherente qué cambió. Si no puede hacerlo, es responsable de los daños y perjuicios, y los daños son reales: sus gastos de mudanza, su empresa de mudanzas, su comisión de agente inmobiliario y la diferencia entre el alquiler anterior y el alquiler más alto que ahora paga, generalmente calculada durante un período de años. Por eso, conviene que observes qué ocurre con el piso después de que te marches, guardes la carta de rescisión del contrato y anotes la fecha en que aparezca cualquier anuncio nuevo.

Hay un cambio que perjudica a los inquilinos y conviene conocerlo, en lugar de aferrarse a la norma anterior. Según la Anbietpflicht, el arrendador que rescinde el contrato por necesidad propia debe ofrecerle un piso similar que quede libre en el mismo edificio durante su período de preaviso. Esta obligación sigue vigente, pero en su sentencia del 14 de diciembre de 2016 (VIII ZR 232/15), el Tribunal Federal de Justicia (BGH) dictaminó que su incumplimiento ya no invalida la notificación; como máximo, puede dar lugar a una reclamación por daños y perjuicios por incumplimiento de una obligación secundaria. Muchas guías aún afirman que la rescisión del contrato queda anulada. Desde 2016, esto no es así.

La casa bifamiliar donde el propietario no necesita ninguna razón.

Hay una laguna importante en todo esto, y los extranjeros la encuentran con más frecuencia que el promedio, porque el piso encima de la casa del propietario es precisamente el tipo de lugar que se alquila a un recién llegado a través de un contacto personal. §573a(1) BGB: cuando la vivienda está en un edificio con no más de dos viviendas y el propietario vive en el mismo edificio, puede rescindir el contrato “ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf”, sin necesidad de un interés legítimo. Sin necesidad de un interés propio, sin incumplimiento, sin motivo alguno. A cambio, el plazo de preaviso se extiende tres meses más, por lo que su escala pasa a ser de seis, nueve y doce meses.

El §573a(2) extiende la misma vía más sencilla a las habitaciones dentro del propio piso del arrendador, que es la situación clásica de un inquilino. Hay dos límites que conviene tener en cuenta. Primero, el §573a(3) exige que la carta indique que la rescisión se basa en el §573a(1) o (2); si el arrendador no lo indica, no ha utilizado la vía más sencilla y vuelve a necesitar un motivo conforme al §573. Segundo, el §573a(4) establece una ley obligatoria a su favor, y el Widerspruch descrito a continuación sigue siendo aplicable, porque el §573a elimina el requisito del motivo y no el resto de su protección. Antes de firmar un contrato de alquiler para un piso en una casa de dos familias donde el propietario vive en la planta baja, tenga en cuenta que está aceptando una posición materialmente más débil que la de un inquilino en un bloque normal.

Fristlose Kündigung para alquileres atrasados

Todo lo anterior es una rescisión ordinaria con un período de preaviso. La fristlose Kündigung, rescisión sin preaviso, termina el arrendamiento inmediatamente al recibirla, y para los inquilinos casi siempre significa atrasos en el alquiler. El §543(2) frase 1 Nr.3 del BGB establece dos desencadenantes. Según (a), usted está en mora en dos fechas de vencimiento consecutivas con el alquiler o una parte no insignificante del mismo. Según (b), durante un período que abarca más de dos fechas de vencimiento, usted está en mora por un monto que alcanza dos meses de alquiler. El §569(3) Nr.1 ​​entonces suaviza (a): la parte impagada solo es "no insignificante" si excede un mes de alquiler. Por lo tanto, un solo mes no es suficiente por sí solo; aproximadamente un mes más un poco, en dos meses consecutivos, sí lo es.

Dos características hacen de este instrumento el más eficaz. Primero, el artículo 543(3) n.º 3 elimina el requisito habitual de una Abmahnung, una advertencia formal, por impago del alquiler. La carta puede llegar sin previo aviso. Segundo, existe un factor desencadenante distinto que la mayoría desconoce: el artículo 569(2a) del Código Civil alemán (BGB) convierte los impagos del depósito, que ascienden a dos meses de alquiler, en un motivo independiente, sin necesidad de previo aviso, y excluyendo la parte correspondiente a los gastos de gestión. Si usted acordó pagar el depósito en los tres plazos que le permite el artículo 551 del BGB y luego dejó de hacerlo tras el primero, se expone a riesgos que probablemente desconoce.

Ahora bien, la escapatoria que la mayoría de la gente pasa por alto, y precede a la famosa. §543(2) frase 2: “Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.” Si el arrendador recibe el pago antes de que se emita la Kündigung, la rescisión queda totalmente excluida. No se subsana, no se debilita. Queda excluida. El dinero que llega antes de la carta vale más que el mismo dinero una semana después, así que si está atrasado y puede pagar, pague hoy y no espere a ver qué hace. Y el §569(4) le aplica la misma disciplina que el §573(3) a las rescisiones ordinarias: el motivo importante debe constar en la carta de rescisión.

El pago inicial: Dos meses para salvar su alquiler

Si ya ha llegado la fristlose Kündigung, el artículo 569, apartado 3, n.2 del BGB le da una segunda vida y es la disposición más valiosa de este capítulo. La frase: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” La rescisión deja de tener efecto si el arrendador queda satisfecho dentro de los dos meses siguientes a que la reclamación de desalojo quede pendiente. El arrendamiento no sólo se salva del abismo; La fristlose Kündigung deja de tener efecto.

Lea atentamente el desencadenante, porque es contraintuitivo y un error le costará el piso. Los dos meses no empiezan a contar desde la Kündigung. Empiezan a contar desde la Rechtshängigkeit de la Räumungsanspruch, que es el momento en que el tribunal le notifica la demanda de desahucio. Esto significa que el plazo empieza a contar solo cuando su casero le ha demandado, y el documento que lo inicia es el que parece más alarmante. Si acaba de recibir una Räumungsklage por impago, no se le ha pasado el plazo; está al principio de un plazo de dos meses. El importe que debe pagar es el alquiler adeudado más la §546a(1) Nutzungsentschädigung, la compensación por el uso del espacio durante el período posterior a la finalización del contrato de arrendamiento, por lo que aumenta cada mes que permanezca en la vivienda.

La disposición también permite la intervención de un organismo público: basta con que una autoridad se comprometa a pagar. En la práctica, esto significa el Jobcenter o el Sozialamt, que pueden asumir, y de hecho suelen hacerlo, los atrasos en el alquiler para evitar que la gente se quede sin hogar. Si se encuentra en esta situación, acuda a ellos el día que reciba la notificación y lleve consigo los documentos judiciales. Su compromiso es válido aunque el dinero aún no se haya transferido. Existe una limitación en el artículo 569(3) n.º 2, frase 2: no se aplica si una notificación previa subsanada de esta manera la precedió por no más de dos años. Se trata de una ayuda única por período de dos años, no de un plan de pagos.

Ahora bien, la pregunta que no debe malinterpretarse: ¿Subsana también el Schonfristzahlung una ordentliche Kündigung enviada junto con la fristlose? Según la ley vigente en julio de 2026, no. Los arrendadores suelen enviar ambas a la vez: una fristlose Kündigung y, alternativamente, una rescisión ordinaria por los mismos atrasos que un incumplimiento de contrato según el §573(2) Nr.1. Si se paga dentro de los dos meses, la fristlose se anula y la rescisión ordinaria sigue vigente, poniendo fin al contrato de arrendamiento al término del plazo de preaviso. El Tribunal Federal de Justicia (BGH) resolvió esto en su sentencia del 13 de octubre de 2021 (VIII ZR 91/20), argumentando que el mecanismo Schonfrist se creó para prevenir la falta de vivienda, pero nunca se incorporó a las normas de rescisión ordinaria cuando estas se introdujeron. Se confirmó el mismo resultado el 5 de octubre de 2022 (VIII ZR 307/21) y nuevamente el 23 de octubre de 2024 (VIII ZR 106/23), que es la norma vigente: un pago dentro del plazo del §569(3) Nr.2, o un compromiso de un organismo público, tiene consecuencias únicamente para la notificación sin causa justificada y no para una rescisión ordinaria basada en el mismo incumplimiento. Esto está establecido y constituye la laguna más peligrosa en la protección.

Puede que no siga siendo así, y usted debería conocer la situación en lugar del titular. El Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete del gobierno federal, conocido como Mietrecht II, extendería la Schonfristzahlung también hasta la terminación ordinaria, una vez. El propio acta de la primera lectura del Bundestag del 9 de julio de 2026 lo dice claramente: “Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können”. Pero es un proyecto de ley, no una ley. El gabinete lo aprobó el 29 de abril de 2026, se presentó al Bundestag como Drucksache 21/6807 el 1 de julio de 2026 y, tras un debate de media hora el 9 de julio, se remitió a comisión, donde se encuentra en el momento de redactar este informe. Hasta su aprobación, considérese la normativa del Tribunal Federal de Justicia (BGH) y no el proyecto de ley. Si tiene deudas pendientes, páguelas todas, y hágalo antes de la notificación si le es posible, ya que el artículo 543(2), párrafo 2, impide ambas rescisiones y el pago de la indemnización solo impide una.

Widerspruch y Sozialklausel

Incluso una rescisión completamente válida no siempre es el final. §574 BGB, el Sozialklausel, le permite oponerse y exigir que el arrendamiento continúe cuando terminarlo “für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist”, sería una dificultad para usted, su familia u otro miembro de su hogar que no sea justificable incluso cuando se sopesen los intereses legítimos del arrendador. Esta no es una objeción técnica a la carta. Admite que la rescisión es válida y solicita que el arrendamiento continúe de todos modos. Casi ningún inquilino extranjero sabe que existe.

Lo que se considera una situación de dificultad extrema se decide caso por caso, y el artículo 574(2) proporciona el ejemplo más útil directamente: también existe dificultad extrema cuando no se puede obtener una vivienda de reemplazo adecuada en condiciones razonables. En un mercado donde una familia con ingresos ordinarios realmente no puede encontrar un piso comparable, esto no es una cuestión retórica. La edad avanzada, una enfermedad grave, un embarazo avanzado, un hijo a mitad del último año escolar, una discapacidad relacionada con una vivienda adaptada y un arrendamiento muy prolongado en un mismo lugar tienen peso. Lo que se obtiene si funciona es el artículo 574a: continuación durante el tiempo que sea razonable, con condiciones modificadas si las anteriores son irrazonables para el arrendador, y si las dos partes no llegan a un acuerdo, un tribunal decide si, por cuánto tiempo y bajo qué condiciones, e incluso puede ordenar una continuación indefinida cuando no se sabe con certeza cuándo cesará la dificultad extrema.

La mecánica premia la atención. Según el §574b(1), la objeción debe estar en formato de texto, lo que supone un requisito menos estricto que la propia notificación: formato de texto significa una declaración legible en un soporte duradero que te identifique, por lo que un correo electrónico es válido en este caso. No te confíes, porque el §574b(2) establece el plazo: el arrendador puede negarse a continuar si no presentaste una objeción al menos dos meses antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Si no lo haces, pierdes tu derecho. Existe una red de seguridad, y conviene comprobarla. El §568(2) dice que el arrendador debe señalar la posibilidad, el formato y el plazo de la objeción con suficiente antelación, y el §574b(2), frase 2, establece la consecuencia si no lo hace: aún puedes presentar una objeción en la primera audiencia del procedimiento de desahucio. Por lo tanto, lo primero que debes buscar en cualquier carta de rescisión es si contiene esa advertencia. Los arrendadores que utilizan una plantilla descargada a menudo la omiten. Dos límites, expresados ​​con honestidad: el artículo 574(1), frase 2, excluye por completo la Widerspruch cuando el arrendador tenía motivos para una fristlose Kündigung, por lo que no es una respuesta a los atrasos en el alquiler; y el artículo 574(3) solo tiene en cuenta los motivos realmente expuestos en la carta, que es el artículo 573(3) haciendo un trabajo útil para usted por segunda vez.

Schönheitsreparaturen: el elemento más monetario en la mudanza

Schönheitsreparaturen, reparaciones decorativas, se refiere a pintar paredes y techos, radiadores, puertas interiores y el interior de las ventanas, así como a reparar pequeños desperfectos. No se trata de reparaciones estructurales. Casi todos los contratos de arrendamiento alemanes incluyen una cláusula que obliga al inquilino a realizar estas reparaciones al momento de la mudanza, y es aquí donde generalmente se pierde la mayor parte de la suma contemplada en este apartado, ya que los inquilinos leen la cláusula, la aceptan y, o bien pintan todo el piso, o bien aceptan una deducción de cuatro cifras de la fianza.

Partimos del principio de la norma. El artículo 535(1) del Código Civil alemán (BGB) obliga al arrendador a entregar la vivienda en condiciones de uso contractual y a mantenerla en ese estado. Por lo tanto, la decoración es su responsabilidad legal. Solo se convierte en responsabilidad del arrendatario si una cláusula válida la modifica, y las cláusulas tipo se someten a prueba según el artículo 307 del BGB. El Tribunal Federal de Justicia (BGH) lleva veinte años desestimándolas. Las cláusulas Starre Fristen, plazos de decoración rígidos que exigen pintar cada tres o cinco años independientemente del estado real del piso, invalidan la cláusula. Las Quotenabgeltungsklauseln, que obligan a pagar una parte proporcional de la parte no terminada de un periodo de decoración al dejar la vivienda, fueron declaradas nulas en las sentencias del 18 de marzo de 2015 porque al inicio del contrato de arrendamiento «der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann», la parte que corresponde al arrendatario no puede determinarse con certeza.

El caso decisivo es BGH VIII ZR 185/14, resuelto el mismo día. Si el piso le fue entregado sin reformar, sin estar recién decorado, una cláusula estándar que le impone reparaciones de pintura es nula a menos que el arrendador le haya dado una compensación adecuada por asumir el desgaste de otra persona. En los hechos de ese caso, medio mes de alquiler no era suficiente. En palabras del propio tribunal: “Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam”. La lógica es simple una vez que se entiende: no se le puede obligar a devolver un piso en mejores condiciones decorativas que las que le fueron entregadas. Por lo tanto, la cuestión que decide si usted le debe algo a un pintor no es lo que dice su contrato. Es en qué estado se encontraba el piso el día que se mudó. Eso es lo que hace que el contrato de mudanza Übergabeprotokoll, cubierto de Encontrar alojamiento, que vale más que cualquier otro documento que vayas a firmar, y por qué merece la pena conservar las fotografías del día de la mudanza durante todo el periodo de alquiler.

La consecuencia es todo o nada, y esta es la parte que disgusta a los arrendadores. La ley alemana no permite la geltungserhaltende Reduktion, que reduce una cláusula estándar nula a la versión más amplia que hubiera sido legal. Una cláusula que falla no se reduce a algo razonable. Desaparece, y la obligación recae completamente sobre el arrendador según el §535(1). No debe nada por la decoración. Una aclaración honesta: las sentencias del Tribunal Federal de Justicia (BGH) del 8 de julio de 2020 (VIII ZR 163/18 y VIII ZR 270/18) establecieron que, en el caso de una cláusula no renovada y nula, si usted quiere que el arrendador decore durante el arrendamiento porque el estado se ha deteriorado sustancialmente, debe compartir el costo, "regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung", normalmente la mitad. Esto se refiere a exigir trabajo mientras usted vive allí. No resucita una obligación de decorar al momento de su partida.

El Übergabe y el Übergabeprotokoll

El artículo 546(1) del Código Civil alemán (BGB) exige la devolución de la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento. La devolución implica que esté limpia y vacía, con todas las llaves entregadas, incluidas las copias que haya hecho y las que haya dado a un amigo. Es importante cumplir con los plazos: si retiene el piso después de la fecha de finalización, el artículo 546a(1) permite al arrendador reclamar el alquiler acordado, o la tasa local para una propiedad similar, como indemnización por todo el período de retención, y el artículo 546a(2) añade que no se excluyen otros daños. Una entrega tardía no es un asunto administrativo menor.

La visita de inspección (Übergabe) es una inspección con el propietario, y el protocolo (Übergabeprotokoll) es el registro de la misma. Insista en obtenerlo, incluso si el propietario sugiere omitirlo, y nunca entregue las llaves sin él, ya que sin protocolo y sin piso no hay forma de demostrar en qué estado lo dejó. Debe registrar el estado de cada habitación, todas las lecturas de los contadores con sus números, la cantidad y el tipo de llaves, y la fecha. Tome fotografías de todo el mismo día, incluidos los contadores, y guárdelas.

Tenga cuidado con lo que firma en la puerta. Es un documento y se interpretará en su contra. Dos reglas. Primero, no acepte una anotación con la que no esté de acuerdo solo para mantener un ambiente agradable; escriba su propia observación al lado, o escriba "Zustan vom Mieter bestritten", condición disputada por el inquilino, y firme junto a eso. Un protocolo firmado por ambos es una prueba sólida, por eso mismo uno inexacto resulta costoso. Segundo, no firme nada que reconozca una deuda o acepte responsabilidad por un elemento específico. Registrar que una tabla del suelo está rayada es un hecho. Firmar que pagará 800 euros para reemplazar el suelo es un Schuldanerkenntnis, un reconocimiento de deuda, y acaba de renunciar a cualquier defensa que pudiera tener. Si aparece una cifra en el protocolo, táchela antes de firmar, o no firme. Nunca acepte un protocolo si el propietario no le permite leerlo correctamente, y nunca haga la inspección solo si puede ir acompañado.

Recuperando tu Kaution

La respuesta honesta es menos clara que la que se encuentra en internet. No existe un plazo legal para la devolución de la fianza. La versión anterior de este capítulo establecía que el arrendador tenía la obligación legal de devolver la fianza en un plazo de tres a seis meses. Si bien tiene la obligación de devolverla, el Código Civil alemán (BGB) no establece dicho plazo. La ley, en realidad, proporciona un mecanismo, y comprenderlo es fundamental para recuperar el dinero.

El mecanismo es el siguiente. El depósito garantiza las reclamaciones del arrendador derivadas del arrendamiento. Una vez finalizado el contrato, tiene derecho a un plazo razonable para comprobar si tiene algún derecho sobre el dinero y a retener únicamente lo que pueda justificar. No puede retener la totalidad del importe simplemente porque no haya tenido tiempo de comprobarlo. Cualquier cantidad que retenga debe justificarla detalladamente. La jurisprudencia suele considerar un plazo máximo de entre tres y seis meses para dicha comprobación, aunque se tolera un plazo mayor por un motivo específico: la factura anual de gastos de comunidad (Nebenkostenabrechnung) puede no ser exigible todavía, y el arrendador puede retener una cantidad proporcional al saldo previsto para el periodo de alquiler parcial, no la totalidad del depósito. Por lo tanto, en la práctica, la mayor parte del dinero debería devolverse en un plazo de entre tres y seis meses, reteniéndose una reserva para gastos de comunidad durante más tiempo, que se liberará cuando se emita dicha factura. Presente esto como el mecanismo, no como un plazo establecido en la ley, porque no lo es.

Hay una disposición que juega a su favor y casi nadie la utiliza. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung Beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält". Las reclamaciones del propietario por modificaciones o deterioro del piso, en el que se practican legalmente casi todas las deducciones por desperfectos, marcas, agujeros y decoración sin terminar, caducan a los seis meses de recuperar el piso. Ni seis meses después de que se dé cuenta. Ni siquiera seis meses después de que se liquiden los Nebenkosten. Seis meses desde la devolución de las llaves. Si siete meses después de la entrega presenta una reclamación por daños, la respuesta es una palabra: Verjährung. Y el §548(2) es el reflejo: sus propias reclamaciones por gastos o para retirar accesorios que usted instaló también caducan seis meses después de que finalice el contrato de arrendamiento, así que no las deje pasar.

La vía práctica es sencilla. Al marcharse, escriba al propietario en alemán, indicando su nueva dirección y datos bancarios y solicitando la devolución de la fianza, incluidos los intereses generados, que le pertenecen según el artículo 551(3) del Código Civil alemán (BGB). Si no recibe respuesta, envíe una notificación de pago (Mahnung) con un plazo de dos semanas y advirtiendo que, de lo contrario, emprenderá acciones legales. Si retiene el dinero, exija un desglose detallado por escrito y compruebe cada concepto conforme al artículo 548 y a las normas de reparación de la limpieza (Schönheitsreparaturen) mencionadas anteriormente antes de ceder. Si aun así se niega, las pequeñas cantidades implicadas hacen que esta sea una de las pocas disputas que realmente merecen la pena acudir al Juzgado de Primera Instancia (Amtsgericht), y para eso precisamente sirve pertenecer a una asociación de inquilinos (Mieterverein).

Hacer cumplir sus derechos de inquilino ante los tribunales: el Räumungsklage

Comencemos por lo que no puede suceder, porque el miedo aquí es peor que la realidad. Su casero no puede desalojarlo. Solo puede solicitarlo a un tribunal. No puede cambiar las cerraduras, cortar la luz, quitar su puerta ni dejar sus pertenencias en la calle, y si lo hace, está cometiendo un acto ilícito de propiedad prohibida según el artículo 858 del Código Civil alemán (BGB), lo cual es ilegal y le da derecho a reclamar que lo reubiquen de inmediato. El artículo 940a(1) del Código Penal alemán (ZPO) también cierra la vía rápida: el desalojo de una vivienda mediante una orden judicial provisional (einstweilige Verfügung) solo está permitido en casos de acto ilícito de propiedad prohibida o peligro real para la vida o la integridad física. No existe un procedimiento exprés legal. Si recibe una carta exigiéndole que abandone la vivienda antes del viernes, esa carta no tiene validez legal para desalojarlo.

En su lugar, debe presentar una demanda de desahucio (Räumungsklage) ante el Juzgado de Primera Instancia (Amtsgericht). Según el artículo 23, apartado 2a, de la Ley de Arrendamientos Residenciales (GVG), las disputas sobre arrendamientos residenciales se tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia, independientemente de la cuantía en juego, y dicha jurisdicción es exclusiva, lo que también significa que no hay abogado en primera instancia y, en principio, puede comparecer sin representación legal. No lo interprete como una recomendación para hacerlo. La notificación de la demanda es el acto procesal que inicia el plazo de dos meses del artículo 569, apartado 3, apartado 2, por lo que el día de la notificación es el día para actuar, no para entrar en pánico. Debe responder al tribunal dentro del plazo establecido en la documentación, que es breve e improrrogable; de ​​lo contrario, se puede dictar una sentencia en rebeldía en su contra sin que se examine si la rescisión del contrato fue procedente.

El coste es la razón por la que no conviene gestionar esto solo. Según el artículo 41(2) de la Ley de Procedimiento Civil alemana (GKG), el valor de la demanda de desahucio es el alquiler de un año, por lo que un piso de 1,200 euros al mes genera un valor de litigio de 14,400 euros, y el procedimiento civil alemán obliga a la parte perdedora a pagar las costas procesales de ambas partes sobre ese valor. Una pequeña ventaja se encuentra en el artículo 41(3): cuando la demanda de desahucio y una demanda de continuación según los artículos 574 a 574b se tramitan en el mismo caso, los valores no se suman, por lo que plantear su alegato de oposición en el procedimiento no duplica la exposición. El resto de los cálculos, la escala de tasas de la Ley de Procedimiento Civil alemana (RVG) y la regla de que la parte perdedora paga, se establecen en Servicios legales para expatriados, lo que también explica la vía de las ayudas estatales y el hecho de que el §12 BerHG significa que Bremen y Hamburgo gestionan oficinas públicas de asesoramiento jurídico en lugar de Beratungshilfe, mientras que Berlín permite elegir entre las dos.

Si la sentencia le es desfavorable, aún así no se quedará sin hogar. El artículo 721 del Código Penal de Zimbabue (ZPO) permite al tribunal conceder un plazo para desalojar la vivienda, ya sea a petición suya o de oficio, y el artículo 721(5) lo limita a un año a partir de la firmeza de la sentencia. Solicítelo antes de que finalice la vista oral, ya que ese es el plazo establecido en el artículo 721(1), y es el derecho que más se pierde durante todo el proceso. Además, el artículo 765a otorga al tribunal de ejecución la facultad de suspender o revocar un desahucio cuando, tras sopesar la necesidad de protección del arrendador, circunstancias excepcionales lo conviertan en una carga incompatible con la moral pública. En materia de desahucios, el artículo 765a(3) exige que la solicitud se presente como máximo dos semanas antes de la fecha de desahucio prevista. Estas disposiciones son limitadas, pero reales, y explican por qué un desahucio puede tardar muchos meses. Para obtener información sobre el piso en sí, y sobre cómo encontrar y verificar un abogado que realmente se dedique al trabajo de arrendamiento, consulte Derecho Patrimonial e Inmobiliario.

La asociación de inquilinos es la opción más económica, pero la necesitas antes de que surjan problemas.

La Mieterverein, la asociación local de inquilinos, es la respuesta a casi todo lo que se menciona en este capítulo, y es la respuesta que la mayoría de los extranjeros descubren con un mes de retraso. Por una cuota anual de alrededor de cien euros, que varía según la asociación y suele ser reducida para personas con bajos ingresos, se obtiene asesoramiento ilimitado sobre el alquiler por parte de personas que se dedican exclusivamente a ello: leen las cartas, revisan la factura de gastos de alquiler, escriben a los propietarios en papel timbrado y, en la mayoría de los casos, incluyen un seguro de gastos legales de alquiler (Mietrechtsschutz) a través de la Deutscher Mieterbund. Comparado con la tarifa por hora de un abogado, esto no se acerca ni de lejos.

El problema es el tiempo, y es implacable. Tomemos como ejemplo el DMB Mieterverein München, porque los términos varían según las asociaciones y debes comprobar el tuyo propio: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert". Al inicio hay un período de carencia de tres meses y los casos que surjan dentro del mismo no están cubiertos. Y la asociación es explícita sobre cuándo se considera que surge un caso: “Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” El hecho asegurado data de cuando se inició el supuesto incumplimiento, no de cuando se acude a los tribunales. Así que unirte a la semana con tus tierras de Kündigung no te da cobertura para ese Kündigung. Un Rechtsschutzversicherung comercial funciona de la misma manera y por la misma razón.

La conclusión es incómoda pero sencilla. Esto es un seguro, y un seguro contratado después del incendio no paga. Inscríbase durante su primer mes en el piso, cuando no tenga ningún problema y la cuota le parezca dinero gratis. Ese es precisamente el momento en que vale la pena contratarlo. El asesoramiento sobre una nueva pregunta suele estar disponible de inmediato para un nuevo miembro; es la cobertura de litigios la que tiene un período de espera y se activa retroactivamente. Si ya está involucrado en una disputa y no es miembro, inscríbase de todos modos para obtener asesoramiento, espere pagar usted mismo cualquier caso judicial y lea Servicios legales para expatriados para las alternativas financiadas por el estado.

Herramientas que ayudan a finalizar un contrato de alquiler

Werkzeu.ge es una plataforma de herramientas web para trámites burocráticos y legales en Alemania, desarrollada por Cryon UG, la empresa detrás de WeLiveIn.de. Es importante aclarar sus funciones. Sus términos y condiciones excluyen el asesoramiento legal, y la Ley de Servicios Legales (RDG) restringe quién puede asesorar sobre asuntos legales individuales en Alemania. Por lo tanto, se trata de herramientas de documentación y cálculo, no de un sustituto de una asociación de arrendatarios ni de un abogado. La plataforma se encuentra en fase beta hasta el 30 de noviembre de 2026 y sus propios términos y condiciones indican que las herramientas pueden estar incompletas. Tenga en cuenta lo siguiente antes de utilizarlas: una plantilla no es la solución adecuada para una notificación de despido con fecha límite. Si recibe una carta de despido, lo primero que debe hacer es contactar con la asociación de arrendatarios, no con un generador.

Para escribir su propia Kündigung, la herramienta Kündigungsschreiben es gratuita sin necesidad de una cuenta (nivel Gast) en werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenCubre treinta tipos de contratos en ocho categorías, y Miete es una de ellas. Cuenta con un motor de cálculo de plazos que determina la fecha de finalización real según el artículo 573c del Código Civil alemán (BGB), en lugar de estimar tres meses, cálculo que la regla del tercer día hábil mencionada anteriormente suele dar lugar a errores. Genera un documento listo para imprimir. Imprímalo, fírmelo a mano y entréguelo en papel, ya que, como se explicó anteriormente, ningún envío electrónico cumple con el artículo 568(1). La herramienta aclara que no sustituye el asesoramiento legal.

Para la mudanza se utiliza el Übergabeprotokoll-Generator en werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator Produce un registro de estado habitación por habitación con lecturas de medidores y llaves. Es una herramienta Plus, que es de pago. Para el depósito, el Kautions-Rechner en werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner es lo que más se ajusta a este capítulo de todo lo que hay en la plataforma: además del límite del §551 y el cálculo de intereses, clasifica las deducciones típicas en permitidas e impedimentarias, prueba una cláusula de reparación de defectos según los criterios del Tribunal Federal de Justicia (BGH) establecidos anteriormente y redacta la carta de devolución del depósito, con el plazo establecido. También es Plus y de pago, no aborda la rescisión en absoluto y deja claro que nada de lo que contiene sustituye al asesoramiento legal. La Mieter-Suite (también Plus) en werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite Agrupa esas dos herramientas con otras cinco herramientas de tenencia; tenga en cuenta que no contiene ningún módulo Kündigung, por lo que no cubre la primera mitad de este capítulo.

Dos aclaraciones sinceras. A veces se sugiere el Behördenbrief-Decoder para esta situación, pero no es adecuado: está diseñado para cartas de autoridades, como la Finanzamt, la Jobcenter o la Bußgeldstelle, y una Kündigung proviene de un arrendador privado, por lo que no es la herramienta correcta para la carta que usted tiene en sus manos. Además, los planes de pago son de pago: el plan gratuito incluye anuncios, el precio actual es un precio beta por tiempo limitado que cambiará, y en lugar de citar una cifra que será incorrecta cuando lea esto, consulte los precios actuales en werkzeu.ge/en/pricingEn la plataforma, todo se encarga de preparar y generar documentos; no se envía nada en su nombre.

Qué hacer a continuación

Si te marchas voluntariamente, haz tres cosas. Cuenta hacia atrás desde tu último día previsto hasta el tercer día laborable del mes tres meses antes, y considera esa fecha como definitiva. Redacta la Kündigung, imprímela, fírmala a mano con la firma de cada inquilino y entrégasela al propietario con una prueba, preferiblemente mediante Einwurf-Einschreiben o un testigo. Luego, busca las fotos de la mudanza y el Übergabeprotokoll antes de pensar en pintar nada, porque si el piso te fue entregado sin reformar, la cláusula de decoración probablemente no sea válida y no debas nada.

Si ha recibido una Kündigung, no se mude ni responda con enojo. Anote la fecha en que llegó a su Briefkasten, ya que esa es la fecha que la ley considera. Luego lea la carta para verificar tres cosas: ¿está firmada a mano por todos los nombrados como arrendadores?, ¿indica los motivos como lo exige el §573(3)?, y ¿contiene la Hinweis del §568(2) sobre su derecho a una Widerspruch? Una carta que carece de alguno de estos requisitos es problemática. Si el motivo es Eigenbedarf, verifique el beneficiario con el círculo familiar mencionado anteriormente y tenga en cuenta que un primo no califica. Si el motivo es atraso en el alquiler, pague todo lo que pueda de inmediato, y si se ha notificado una demanda de desahucio, tiene dos meses a partir de esa notificación según el §569(3) Nr.2 y el Jobcenter o Sozialamt pueden comprometerse a pagar dentro de ese plazo. Si la rescisión parece válida y marcharse supondría una verdadera dificultad, la notificación de rescisión del §574 debe presentarse en formato de texto dos meses antes de que finalice el contrato de arrendamiento, o más tarde si el arrendador omitió el aviso de rescisión.

Sea cual sea su situación, lleve la carta a la Mieterverein esta semana. Si no es miembro y no tiene ningún problema ahora mismo, este es el mejor momento para afiliarse, ya que la cobertura por litigios tiene un período de espera de tres meses y el siniestro se calcula desde que comenzó el problema, no desde que usted lo detectó. Y tanto si se queda como si se marcha, reúna ahora mismo toda la documentación de su mudanza en una carpeta: el Übergabeprotokoll, las fotografías y el contrato con su cláusula de decoración. En las disputas descritas en este capítulo, quien pueda demostrar el estado del piso el primer día suele ser quien gana.