Comprar una propiedad en Alemania
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Comprar una propiedad en Alemania es un proceso lento y muy formalizado, lo cual suele ser una buena noticia. Prácticamente nada puede salir mal sin que nadie se dé cuenta. Un notario neutral registra el contrato, un registro público determina la titularidad de la propiedad y el dinero no se transfiere hasta que el registro lo proteja. El precio de esta seguridad es una larga lista de pasos, una serie de términos alemanes sin un equivalente exacto en inglés y gastos de compra que pueden añadir aproximadamente una décima parte al precio antes de que usted sea propietario. Este capítulo explica en detalle lo que implica comprar una propiedad en Alemania: qué se paga además del precio, qué hace el notario y por qué no se puede omitir, cómo se transfiere realmente la propiedad, qué cambia al comprar un piso en lugar de una casa y qué partes de este proceso son más difíciles para un extranjero. También menciona las partes que no son más difíciles, empezando por la que más preocupa a la gente.
Comprar una propiedad en Alemania no tiene restricciones de nacionalidad.
La idea errónea más común sobre la compra de propiedades en Alemania es que los extranjeros necesitan permiso, permiso de residencia o pasaporte alemán. No es así. La legislación alemana no impone restricciones de nacionalidad para la adquisición de bienes inmuebles. No existe un procedimiento de aprobación para compradores extranjeros, ni un registro de nacionalidades permitidas, ni un tiempo mínimo de residencia en el país, ni ninguna norma vinculada al permiso de residencia (Aufenthaltstitel). Un turista que nunca ha vivido en Alemania puede comprar un piso en Múnich. Lo mismo ocurre con un ciudadano extracomunitario con un permiso temporal, un estudiante o una persona que reside permanentemente en otro país y nunca ha pisado el edificio.
Esto no es una laguna legal ni un descuido. Se deriva de la propia estructura jurídica. La Grunderwerbsteuergesetz, la ley del impuesto sobre la transmisión de la propiedad, grava la transacción sin preguntar la identidad del comprador. El Bürgerliches Gesetzbuch, el código civil alemán, regula la compraventa de terrenos sin distinción entre alemanes y extranjeros. El Grundbuch, el registro de la propiedad, registra el nombre y la fecha de nacimiento. Ninguno de estos instrumentos incluye una prueba de nacionalidad, por lo que no existe ninguna norma que consultar: simplemente, no existe dicha restricción.
La diferencia para los extranjeros no radica en el derecho a comprar, sino en el proceso práctico de compra. La financiación es el punto conflictivo, y se trata de una dificultad real, no imaginaria. Todo lo demás -el notario, el registro, los impuestos, las normas comunitarias- se aplica a usted exactamente igual que a un comprador alemán. Si alguien le dice que necesita un permiso especial, o bien está confundiendo Alemania con un país que sí restringe la propiedad extranjera, o bien está intentando engañarle.
Cómo se presenta el mercado en 2026
El mercado alemán pasó 2022 y 2023 corrigiendo tras la subida de los tipos de interés, y desde entonces se ha estancado en un crecimiento lento en lugar de una recuperación. La Oficina Federal de Estadística (Statistisches Bundesamt) informó el 25 de junio de 2026 que los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2026 fueron un 1.4 % superiores a los del año anterior y un 0.3 % superiores a los del trimestre anterior. Se trata de un mercado en movimiento, pero apenas. Quienes planifiquen su presupuesto partiendo de la base de que una rápida revalorización les compensará, están planificando basándose en la esperanza.
La parte más útil de ese informe es dónde no se encuentra el crecimiento. Los precios de los Eigentumswohnungen, pisos ocupados por sus propietarios, aumentaron un 3.6 por ciento interanual en los distritos rurales poco poblados y un 2.9 por ciento en las grandes ciudades fuera de las siete áreas metropolitanas más grandes. En esas siete ciudades (Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort del Meno, Stuttgart y Düsseldorf), los pisos subieron solo un 0.3 por ciento. En los distritos rurales densamente poblados, cayeron un 0.4 por ciento. Las ciudades caras no son donde se concentra el movimiento. La vieja historia de que Múnich y Fráncfort impulsan todo el mercado al alza está desfasada; en el último año, la periferia se movió y el centro no.
Esto es importante para interpretar cualquier precio que le ofrezcan. Alemania no tiene un mercado nacional único ni un promedio nacional significativo. El precio de una propiedad se determina en función de su Land, su distrito, su calle y su Bodenrichtwert, el valor catastral oficial que publican los comités de valoración municipales y que cualquier persona puede consultar gratuitamente. Antes de aceptar que un precio de venta es normal, consulte el Gutachterausschuss, el comité de valoración independiente de la zona, que publica datos de transacciones locales. Es lo más parecido a un punto de referencia objetivo que encontrará, y es público.
Cabe destacar también que el índice de precios de la vivienda Destatis se actualizó a 2025 en junio de 2026, un procedimiento que la oficina de estadística realiza aproximadamente cada diez años. Si compara una cifra del índice actual con una citada en un artículo de 2024, podría estar comparando dos años base diferentes y llegando a una conclusión errónea. Verifique el año base antes de confiar en una comparación.
Kaufnebenkosten: ¿Qué costes adicionales conlleva la compra de una propiedad en Alemania?
Los gastos adicionales de compra (Kaufnebenkosten) son un aspecto de la compra de propiedades en Alemania que sorprende a quienes provienen de países con transacciones más económicas. Suelen rondar el diez por ciento del precio de compra, y en el peor de los casos, pueden llegar al quince por ciento. Se abonan en efectivo. Ningún prestamista los considera parte del valor de la propiedad, porque no lo son: si usted pagó 400,000 euros y 40,000 se destinaron a la oficina tributaria, un notario y un agente, el banco sigue viendo un activo de 400,000 euros. Esta diferencia explica por qué los prestamistas alemanes esperan que usted abone los gastos adicionales de su propio bolsillo, además de cualquier depósito.
Los costes se dividen en cuatro partes. El Grunderwerbsteuer, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, es el más elevado y depende totalmente del estado federado en el que se encuentre la propiedad. Los honorarios del notario y del registro de la propiedad, respectivamente, suman entre un 1.5 y un 2 % del precio, de los cuales entre el 1.0 y el 1.5 % corresponden al notario y alrededor del 0.5 % al registro. La comisión del agente inmobiliario se aplica únicamente si interviene un agente, y las normas sobre su pago cambiaron en 2020. Todo lo demás -un tasador, un traductor, un abogado- es opcional por ley y, a menudo, recomendable en la práctica.
Un detalle importante sobre los honorarios del notario que conviene tener en cuenta desde el principio, ya que le ahorrará tiempo y esfuerzo, es que no son negociables ni competitivos. Están fijados a nivel nacional por la Ley de Costes Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz), y todos los notarios en Alemania cobran la misma tarifa por el mismo importe de la transacción. Buscar un notario más barato no es una estrategia viable, porque no existen notarios más baratos. Elija uno que se ajuste a su idioma, disponibilidad y claridad. Un notario que le explique pacientemente una cláusula en inglés vale más que un descuento inexistente.
El capítulo de los hermanos en oportunidades de inversion Este capítulo aborda la misma regla del diez por ciento, aproximadamente, desde la perspectiva del inversor, incluyendo por qué implica que una propiedad debe revalorizarse significativamente para que la venta apenas cubra los costos. Si está considerando una compra como inversión en lugar de como vivienda, lea este capítulo junto con el anterior.
Grunderwerbsteuer: el mayor coste adicional individual
El Grunderwerbsteuer es un impuesto sobre la transferencia en sí, que se cobra una sola vez y lo fija cada estado federado (Bundesland) en lugar del gobierno federal. Por eso, un piso de 400,000 euros cuesta 14,000 euros en impuestos en Baviera y 26,000 euros en Renania del Norte-Westfalia. El tipo base federal es del 3.5 %, y desde 2006 los estados federados (Länder) tienen libertad para fijar su propio tipo. Quince de los dieciséis lo han aumentado. Solo Baviera sigue aplicando el tipo base.
A partir de 2026, las tasas son: Baviera 3.5 por ciento. Baden-Württemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt y Turingia 5.0 por ciento. Bremen, Hamburgo y Sajonia 5.5 por ciento. Berlín, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6.0 por ciento. Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein 6.5 por ciento. Estas tasas cambian. Bremen aumentó su tasa del 5.0 al 5.5 por ciento el 1 de julio de 2025, y Turingia la redujo del 6.5 al 5.0 por ciento el 1 de enero de 2024. Antes de elaborar un presupuesto, confirme la tasa actual con el ministerio de finanzas del estado federado en cuestión en lugar de confiar en cualquier cifra publicada en un artículo, incluido este.
El impuesto se genera con la firma del contrato ante notario, no con la inscripción en el registro. El notario notifica la venta a la Finanzamt, la oficina tributaria, que le envía una Grunderwerbsteuerbescheid, una liquidación del impuesto, generalmente en pocas semanas. Usted paga el impuesto, la Finanzamt emite una Unbedenklichkeitsbescheinigung, un certificado de no objeción, y el registro de la propiedad no transferirá la titularidad a su nombre sin dicho certificado. Este es un requisito indispensable. Usted no puede ser el propietario registrado mientras el impuesto de transmisiones patrimoniales esté impagado.
El artículo 3 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles (GrEStG) incluye exenciones que afectan a más personas de lo esperado. Una compra cuyo valor imponible no supere los 2,500 euros está exenta. Las transferencias entre cónyuges o parejas de hecho registradas también están exentas, al igual que las transferencias a un excónyuge como parte del reparto de bienes tras un divorcio. Asimismo, la compra a un familiar directo (padres, abuelos o hijos) está totalmente exenta. Si compra la casa de sus padres, no pagará el impuesto sobre bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer). Los hermanos no están en línea directa y, por lo tanto, no cumplen los requisitos.
Una deducción legítima que conviene conocer es la siguiente: el impuesto sobre bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer) se aplica al terreno y al edificio, no a los bienes muebles vendidos junto con ellos. Si el precio incluye una cocina equipada, una sauna o muebles empotrados, estos pueden detallarse por separado en el contrato a un valor realista y excluirse de la base imponible. La Agencia Tributaria (Finanzamt) lo acepta cuando los valores son plausibles y los bienes son realmente muebles, y lo rechaza cuando las cifras parecen inventadas. No fuerce la situación. Un precio de cocina excesivamente inflado en un contrato invita a una revisión exhaustiva de toda la transacción.
El Makler y quién paga la provisión
Un Makler es un agente inmobiliario, y la comisión del Makler, o Courtage, suele oscilar entre el tres y el 3.6 % del precio, IVA incluido, para cada parte. Hasta finales de 2020, era habitual en gran parte de Alemania que el vendedor contratara a un agente y luego, mediante contrato, le transfiriera la comisión completa al comprador, quien no tenía voz ni voto en la elección del agente ni relación alguna con él. Esta práctica ya no se aplica a las compras de viviendas.
Desde el 23 de diciembre de 2020, los artículos 656a a 656d del Código Civil alemán (BGB) rigen esta práctica. El artículo 656a exige que un contrato de compraventa de una vivienda unifamiliar (Wohnung o Einfamilienhaus) se formalice por escrito, es decir, debe tener al menos un soporte escrito duradero, como un correo electrónico; un acuerdo puramente verbal no es vinculante. El artículo 656c cubre el caso en que el agente cobra una comisión a ambas partes: solo puede hacerlo si ambas partes se comprometen a pagar la misma cantidad, y si el agente renuncia a la comisión de una de las partes, la obligación de la otra también se extingue. El artículo 656d cubre el caso más común en el que solo el vendedor contrató al agente: un acuerdo que le obligue a pagar o reembolsar una comisión solo es válido si el vendedor sigue siendo responsable al menos por la misma cantidad que usted, y su parte solo vence una vez que el vendedor haya pagado efectivamente la suya y lo haya demostrado.
En pocas palabras: para la compra de una vivienda normal, se le puede cobrar como máximo la mitad de la comisión, nunca más de lo que paga el vendedor, y nunca antes de que este haya pagado. Si un contrato le exige que asuma la totalidad de la comisión por un piso o una casa, esa cláusula no es válida. Si le exige que pague antes de que el vendedor haya pagado y presentado la prueba de pago, tampoco es válido ese plazo.
Los límites del alcance son importantes, y los agentes los conocen incluso cuando los compradores no. El artículo 656b restringe estas protecciones a los casos en que el comprador actúa como consumidor y el objeto es una vivienda o un edificio de apartamentos. Un terreno sin vivienda, un local comercial y un edificio de apartamentos con varias unidades quedan excluidos. Si compra un edificio de tres unidades como inversión, la antigua normativa sigue vigente y la comisión completa puede recaer sobre usted. Lea atentamente qué tipo de propiedad está adquiriendo antes de dar por sentado que está protegido.
Las normas equivalentes para el alquiler funcionan de manera diferente y se tratan en el capítulo sobre encontrar alojamientoEn el caso de los alquileres, el principio Bestellerprinzip implica que quien contrata al agente paga la totalidad de la tarifa, sin ningún tipo de reparto. No aplique la regla del alquiler a una compra, ni viceversa. Son leyes distintas con una lógica diferente.
El notario no es opcional.
Esta es la norma que rige toda la transacción. §311b(1) BGB: un contrato por el cual una parte se compromete a transferir o adquirir la propiedad de un terreno requiere notarielle Beurkundung, inscripción notarial. Un contrato de compraventa que no esté notariado es nulo. No es débil, ni arriesgado, ni simplemente difícil de ejecutar; legalmente no tiene ninguna validez. Un contrato privado firmado para una vivienda en Alemania, un apretón de manos, una cadena de correos electrónicos que acuerdan cada término, un depósito pagado: nada de esto crea obligación alguna de vender o comprar. Cualquiera de las partes puede desistir y la otra no tiene derecho a la propiedad.
La misma disposición incluye su propia cláusula de subsanación: un contrato no notariado adquiere plena validez una vez realizada la firma y la inscripción en el registro mercantil. En la práctica, esto es teórico, ya que ninguno de estos pasos puede llevarse a cabo sin un notario. La interpretación práctica es más sencilla. Hasta que no se celebre el contrato ante notario y este quede registrado, no existe ningún acuerdo, por mucho que se haya discutido, pactado o pagado.
El notario no es su abogado. Este es el aspecto en el que los compradores extranjeros suelen equivocarse, y les sale caro. Un notario alemán es un funcionario público neutral, obligado a ambas partes por igual y sin favorecer a ninguna. Se asegurará de que el contrato sea legalmente válido, de que ambas partes comprendan lo que firman y de que los términos y condiciones sean correctos. No negociará por usted, no le dirá que el precio es demasiado alto ni le aconsejará sobre si la compra es conveniente. Si desea contar con representación legal, deberá contratar a un abogado (Rechtsanwalt) por separado y a su propio costo. Muchos compradores extranjeros lo hacen, y para una compra importante en un segundo idioma, es una inversión que vale la pena.
La cita para la firma del contrato es un trámite formal con consecuencias legales. El notario lee el contrato completo en voz alta, íntegramente, en alemán. No se trata de una mera formalidad, sino de un requisito legal, razón por la cual la cita dura una hora o más. Si no comprende el alemán lo suficientemente bien como para seguir un texto legal leído, deberá traer un intérprete jurado, y el notario lo exigirá. Algunos notarios firman en inglés o proporcionan una versión bilingüe. Es recomendable organizarlo con antelación para evitar problemas durante la cita. Asimismo, tiene derecho a recibir el borrador del contrato al menos dos semanas antes de la cita si compra como consumidor a un vendedor profesional, y solicitar ese plazo, incluso cuando no sea obligatorio, es completamente normal y siempre recomendable.
Auflassung, Auflassungsvormerkung y cómo se mueve realmente la propiedad
La ley alemana separa la promesa de la transmisión, y una vez que se comprende esto, todo el proceso de compraventa cobra sentido. El contrato de compraventa notariado es el Verpflichtungsgeschäft, la obligación: compromete al vendedor a transmitir la propiedad y al comprador a pagar. No le convierte en propietario. El Auflassung es el Einigung, el acuerdo independiente entre vendedor y comprador que establece la transmisión efectiva de la propiedad, y normalmente se registra en la misma cita que el contrato. Ni siquiera esto le convierte en propietario. La propiedad se transmite únicamente cuando el Grundbuchamt, el registro de la propiedad, inscribe su nombre en el Grundbuch. El registro, no el contrato, es lo que le otorga la propiedad.
Esto crea un peligro evidente. Entre el contrato y la inscripción en el registro transcurren varias semanas o meses, durante los cuales el vendedor sigue siendo el propietario registrado y, en principio, podría vender la propiedad a otra persona, hipotecarla o permitir que los acreedores la embarguen. El instrumento que subsana esta laguna es la Auflassungsvormerkung, una notificación de prioridad de transmisión que se inscribe en el registro poco después de la firma del contrato. Esta notificación le garantiza su posición. Una vez inscrita, cualquier transmisión posterior que entre en conflicto con su derecho será ineficaz en su contra. Es la protección más importante que usted recibe como comprador, y es la razón por la que el proceso de compraventa en Alemania es como es.
El proceso de pago se deriva de esto. No se paga al firmar. El notario envía una notificación de pago (Fälligkeitsmitteilung) indicando que el precio de compra está pendiente, y solo se cumple una lista de verificación específica: se registra la anotación previa (Auflassungsvormerkung), se cancelan o liberan las hipotecas o derechos de terceros existentes en el registro, y se renuncia o expira el derecho de tanteo municipal (Vorkaufsrecht), que algunos municipios poseen. Solo entonces se transfiere el dinero, generalmente directamente al vendedor. Existe una cuenta de depósito en garantía (Notaranderkonto) administrada por el notario, pero actualmente solo se utiliza cuando la transacción lo requiere realmente, ya que el mecanismo de la anotación previa (Vormerkung) ya cumple con las medidas de protección en una venta normal.
Antes de todo esto, lea el Grundbuch. El notario obtendrá un extracto, y usted debe solicitarlo y revisarlo. Tiene tres secciones, y cada una puede contener una sorpresa desagradable. La Abteilung I enumera al propietario, lo que le indica si la persona que vende tiene realmente derecho a vender. La Abteilung II enumera Lasten und Beschränkungen, cargas y restricciones: un Wegerecht, un derecho de paso que permite a un vecino cruzar el terreno; un Nießbrauch o Wohnrecht, un usufructo o derecho vitalicio de residencia que puede permitir que un propietario anterior o un familiar viva en la propiedad por el resto de su vida; un Erbbaurecht, un arrendamiento de suelo donde usted es propietario del edificio pero no del terreno sobre el que se asienta. La Abteilung III enumera Grundschulden e Hypotheken, las cargas que garantizan los préstamos. Ninguna de estas es visible durante una visita. Todas ellas se transfieren con la propiedad.
Comprar un piso significa integrarse en una comunidad.
Si compras un Eigentumswohnung, un piso en propiedad absoluta, no solo adquieres habitaciones. Adquieres Sondereigentum, la propiedad exclusiva del interior de tu piso, además de una participación en Gemeinschaftseigentum, la propiedad común: el tejado, la fachada, la escalera, el sistema de calefacción y el terreno. Esta participación te convierte en miembro de la Wohnungseigentümergemeinschaft, la comunidad de propietarios, generalmente abreviada como WEG. La pertenencia a la comunidad es obligatoria e irrenunciable, y viene con el piso tanto si la deseas como si no.
La consecuencia práctica es que ya no decides solo. La Eigentümerversammlung, la asamblea de propietarios, decide sobre la propiedad común mediante votación, y sus decisiones te vinculan incluso si votaste en contra o no asististe. Si la asamblea decide renovar la fachada por 900,000 euros, tu parte de ese coste es tu factura. Si decide sustituir el sistema de calefacción, lo mismo ocurre. El Verwalter, el administrador de la propiedad profesional que designa la comunidad, ejecuta esas decisiones y envía las facturas. Tu peso en el voto suele ser proporcional a tu Miteigentumsanteil, tu porcentaje de copropiedad, por lo que en un edificio con un piso grande y varios pequeños, los propietarios pequeños pueden ser superados en votos con frecuencia.
Hausgeld es su contribución mensual a la comunidad, y los compradores extranjeros suelen malinterpretarla. No equivale a los Nebenkosten que paga un inquilino. Cubre los gastos de mantenimiento de las zonas comunes, los honorarios del administrador, el seguro y una contribución al fondo de reserva. Parte de este importe sería recuperable del inquilino si usted alquilara el piso; una parte importante -los honorarios de administración y la contribución al fondo de reserva- no lo sería. Si está calculando la rentabilidad del alquiler, reste la parte no recuperable, de lo contrario, su rentabilidad será ficticia.
La reserva es donde debes fijarte con más detenimiento antes de comprar. El artículo 19(2) de la WEG enumera lo que incluye una administración adecuada: un Hausordnung, el reglamento de la comunidad (n.º 1); un seguro adecuado de la propiedad común a valor de reposición junto con la cobertura de responsabilidad civil del propietario (n.º 3); y la acumulación de un angemessene Erhaltungsrücklage, una reserva de mantenimiento adecuada (n.º 4). Presta atención al término. El término legal es Erhaltungsrücklage desde la reforma de la WEG de 2020, aunque casi todo el mundo, incluidos los agentes y los documentos antiguos, sigue usando Instandhaltungsrücklage. Se refieren al mismo fondo: dinero que la comunidad reserva para futuras reparaciones.
Una reserva reducida es una responsabilidad oculta a tu nombre. Si el edificio necesita un techo nuevo y la reserva cubre solo una fracción del costo, la diferencia proviene de un Sonderumlage, una cuota especial que se reparte entre los propietarios, y pagarás la tuya independientemente de cuándo te hayas mudado. Antes de comprometerte con cualquier piso, solicita las actas de los últimos tres años de la Eigentümerversammlung, el Wirtschaftsplan actual, el presupuesto, el último Jahresabrechnung, el estado de cuenta anual, la Teilungserklärung, la escritura de partición que define qué es tuyo y qué es común y qué permiten las normas de la casa, y el saldo actual del Erhaltungsrücklage. Las actas son el documento más revelador. Decisiones postergadas, disputas recurrentes, un administrador con el que los propietarios discuten constantemente o una reparación que se ha pospuesto durante cuatro años aparecen allí y en ningún otro lugar. Un vendedor que tarda en proporcionar estos documentos te está diciendo algo.
Grundsteuer desde la reforma de 2025
El Grundsteuer es el impuesto anual sobre la propiedad, y no es lo mismo que el Grunderwerbsteuer, que se paga una sola vez. Los nombres son parecidos y la confusión es constante. El Grunderwerbsteuer se paga una sola vez al comprar la propiedad. El Grundsteuer se paga anualmente mientras se sea propietario.
La reforma entró en vigor el 1 de enero de 2025, después de que el Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht) declarara inconstitucional la antigua base de valoración en 2018, ya que se basaba en valores de 1964 en el oeste y de 1935 en el este. Todas las propiedades en Alemania fueron revaluadas. La nueva factura se calcula en tres pasos: el valor catastral (Grundsteuerwert), multiplicado por el factor de valoración (Steuermesszahl), multiplicado por el multiplicador (Hebesatz), que establece el propio municipio. Esta última cifra explica por qué dos casas idénticas en pueblos vecinos pueden pagar cantidades muy diferentes, y por qué es su municipio, y no Berlín, quien determina en última instancia lo que debe pagar.
No existe un método nacional único. La mayoría de los Länder utilizan el Bundesmodell, el modelo federal, que se basa en el valor. Otros han optado por métodos distintos: Baviera utiliza un Flächenmodell puro basado en la superficie construida en lugar del valor, Baja Sajonia utiliza un Flächen-Lage-Modell que incorpora un factor de ubicación, y Hamburgo, Hesse y Baden-Württemberg aplican sus propias variantes. El modelo aplicable a su caso depende de la ubicación de la propiedad y, por consiguiente, influye en el cálculo de su factura.
Las facturas se movieron bruscamente en ambas direcciones cuando entró en vigor la reforma, y los cambios no fueron aleatorios. Los modelos basados en el valor aumentaron los impuestos para las propiedades cuyo valor real había aumentado muy por encima de la tasación de 1964 y los redujeron para las demás; las casas unifamiliares a menudo se vieron más afectadas que los apartamentos. Se les dijo a los municipios que la reforma debería ser neutral en términos de ingresos en general y se esperaba que ajustaran su Hebesatz en consecuencia, pero muchos no lo hicieron, o lo ajustaron de manera que aumentó los ingresos. Si compra una propiedad, pregunte al vendedor por el Grundsteuerbescheid actual. No haga una estimación a partir de una cifra antigua, y no dé por sentado que la factura del propietario anterior de 2024 le proporciona información útil.
La reforma ha sido objeto de intensos litigios, y conviene precisar la situación a mediados de 2026. En decisiones publicadas el 10 de diciembre de 2025 (II R 25/24, II R 31/24 y II R 3/25), el Tribunal Federal de Finanzas (Bundesfinanzhof) declaró constitucional el Bundesmodell, desestimando las demandas presentadas por propietarios de Renania del Norte-Westfalia, Sajonia y Berlín. Los Land models aún no se habían pronunciado en ese momento. Se ha informado de la presentación de una demanda constitucional ante el Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht) en febrero de 2026. Por lo tanto, las tasaciones siguen vigentes y se están recopilando, pero la última palabra aún no está dicha. Si usted posee una Grundsteuerbescheid que considera errónea en cuanto a los hechos (superficie incorrecta, tipo de propiedad incorrecto), la Einspruch, la objeción formal, tiene un plazo de un mes a partir de la fecha de entrega, y este plazo es implacable.
El Energieausweis y las normas de calefacción están cambiando.
El certificado de eficiencia energética (Energieausweis) es obligatorio al vender una propiedad, y el artículo 80 de la Ley de Gas de Compraventa (GEG) especifica cuándo debe presentarse. El vendedor o el agente deben mostrárselo, a más tardar, durante la visita a la propiedad. Si no hay visita, deben mostrarlo sin demora si se lo solicita. Una vez formalizado el contrato de compraventa, debe entregárselo sin demora. Tiene una validez de diez años a partir de su emisión. Si nadie lo presenta, no se trata de una simple falta administrativa, sino de un incumplimiento de la obligación legal, y es razonable exigirlo expresamente.
Existen dos tipos y la diferencia es importante. Un Verbrauchsausweis se basa en el consumo real de los ocupantes anteriores, lo que significa que mide en parte cómo vivían esas personas, más que el rendimiento del edificio. Un Bedarfsausweis se basa en una evaluación técnica de la estructura y los sistemas del edificio, y es el que proporciona información sobre la vivienda, más que sobre sus últimos inquilinos. Si le entregan un Verbrauchsausweis de un edificio antiguo y las cifras parecen halagadoras, desconfíe hasta que sepa si los ocupantes anteriores simplemente mantenían la calefacción apagada.
La normativa sobre calefacción está cambiando mientras se redacta este capítulo, y la tensión es palpable. La Ley de Modernización de Edificios (GModG) fue aprobada por el Bundestag el 10 de julio de 2026 y sustituye a la anterior ley de calefacción. Se suprime el requisito del 65 % de energías renovables para los nuevos sistemas de calefacción: los propietarios eligen el tipo de calefacción, incluyendo gas y gasóleo. Las nuevas condiciones de financiación entran en vigor el 21 de julio de 2026, con un periodo de transición técnica del 9 al 20 de julio de 2026, y la estructura de subvenciones ahora se basa en tramos de ingresos, con las mayores ayudas para los hogares de menores ingresos y un límite máximo de 28 000 euros para los gastos subvencionables.
El problema radica en el otro extremo del plazo. Los combustibles para calefacción deben ser completamente neutros en carbono a partir de 2045. Un Bio-Treppe, un requisito gradual de biocombustibles, introduce progresivamente un componente biológico obligatorio para las nuevas instalaciones de calefacción de gas y petróleo a partir de 2029, con un mínimo del 10 % en 2029, el 15 % en 2030, el 30 % en 2035 y el 60 % en 2040. Por lo tanto, un sistema de calefacción fósil instalado hoy no es ilegal, pero su combustible se encarece progresivamente por diseño, y la factura recae sobre quien sea propietario del edificio en la década de 2030. Si compra una casa con una caldera de gas de veinte años, incluya el costo de reemplazo en su oferta.
Si tiene intención de alquilar la propiedad, hay otro punto que le afecta directamente. Según la GModG, el riesgo de coste derivado de la Netzentgelte, las tasas de red y el precio del CO2 se repartirá a partes iguales entre el propietario y el inquilino para la calefacción de gas o gasóleo instalada a partir de 2028. Así, el propietario que instale calefacción de combustibles fósiles asumirá la mitad del coste que, de otro modo, correría a cargo del inquilino. El Bundestag lo plantea desde la perspectiva del inquilino: a partir de 2028, los inquilinos solo asumirán la mitad de las tasas de red y del precio del CO2. No confunda esta fecha con la Bio-Treppe mencionada anteriormente, que comienza su incremento del diez por ciento en 2029. Los detalles aún se están definiendo mediante normativa (el gobierno definirá las normas sobre cuotas de gas verde antes del 1 de diciembre de 2026), así que verifique la redacción final antes de basarse en ella. Sin embargo, la tendencia es clara: la instalación de calefacción de combustibles fósiles en un edificio alquilado se está haciendo deliberadamente poco atractiva para los propietarios.
Financiación y dónde encuentran obstáculos los compradores extranjeros
La financiación es la parte de la compra de una propiedad en Alemania que es realmente más difícil debido a tu lugar de origen, y vale la pena ser franco al respecto. La mecánica de los préstamos hipotecarios alemanes (Baufinanzierung, el período de tipo fijo o Zinsbindung, Tilgung o amortización, y Anschlussfinanzierung, la financiación posterior cuando finaliza el período fijo) se tratan en profundidad en el capítulo sobre Créditos y préstamos en AlemaniaAdemás, se explica cómo funciona la puntuación Schufa y qué sucede si no puede pagar. Este capítulo no repite nada de eso. Léalo antes de hablar con un banco, porque el vocabulario es fundamental y la decisión sobre el Zinsbindung, en particular, es la que marcará el rumbo de sus finanzas durante la próxima década.
Lo que es específico para usted como comprador extranjero es cómo el prestamista interpreta su expediente. Los prestamistas alemanes evalúan la propiedad y al prestatario por separado, y es en la evaluación del prestatario donde la nacionalidad se manifiesta indirectamente. Un permiso de residencia con fecha de vencimiento plantea la pregunta de si seguirá en el país dentro de cinco años. Un contrato de trabajo que aún se encuentra en su período de prueba (Probezeit) a menudo se considera como si no existiera ningún contrato. Los ingresos obtenidos en el extranjero o en moneda extranjera introducen un riesgo cambiario que el banco no solicitó. Un historial crediticio alemán breve significa que Schufa tiene poco que evaluar. Ninguna de estas son reglas de nacionalidad; son factores de riesgo que, casualmente, se correlacionan con haber llegado recientemente al país.
En la práctica, según informan los agentes hipotecarios que trabajan en este mercado, a los compradores no residentes y de fuera de la UE se les suele pedir un porcentaje de capital propio superior al habitual veinte por ciento, a veces considerablemente mayor, y se les exige más documentación. No considere ningún porcentaje específico como una regla, ya que no lo es; se trata de una posición negociadora que varía según el banco, la propiedad y el expediente. Lo que sí es seguro es la tendencia: prepárese para aportar más capital propio y más papeleo que un colega alemán con el mismo salario. Tenga en cuenta también que un prestamista extranjero, si recurre a uno, actuará con más lentitud que uno alemán, lo cual es importante cuando la Fälligkeitsmitteilung tiene un plazo límite.
Dos factores reducen esta fricción más que ningún otro. El primero es una Finanzierungsbestätigung o Finanzierungszusage, una confirmación de financiación por escrito de un banco, que se obtiene antes de empezar a buscar propiedades. Esta confirmación le indica su presupuesto real y les deja claro a los vendedores que no es un turista. El segundo es preparar su documentación con antelación: nóminas, declaraciones de impuestos, permiso de residencia, justificante de patrimonio y su origen, y justificante de cualquier ingreso extranjero, traducido cuando sea necesario. Los bancos alemanes no son hostiles a los compradores extranjeros. Son conservadores, y los prestamistas conservadores valoran una documentación completa.
¿Qué sucede si vuelves a vender?
Piensa en la salida antes de comprar, sobre todo si no piensas quedarte en Alemania para siempre. El artículo 23 de la Ley de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (EStG) grava la venta de propiedades privadas dentro del período de especulación de diez años (Spekulationsfrist), que abarca desde la adquisición hasta la venta. Si vendes dentro de esos diez años, la ganancia tributará según tu tipo impositivo personal, que para una persona con buenos ingresos es elevado. Si vendes después de diez años, la ganancia estará exenta de impuestos.
En la misma disposición existen dos excepciones, ambas relacionadas con el uso residencial propio. La ganancia está exenta si la propiedad se utilizó exclusivamente para fines residenciales propios entre la adquisición y la venta, o si se utilizó para fines residenciales propios en el año de la venta y los dos años naturales anteriores. Esta segunda opción es más generosa de lo que parece, ya que la ley considera años naturales y no completos: vivir en la propiedad desde diciembre de un año hasta enero del año siguiente puede cumplir con este requisito. También existe una Freigrenze en el §23(3): las ganancias totales por ventas privadas inferiores a 1,000 euros en un año natural están exentas de impuestos. Cabe destacar que se trata de una Freigrenze y no de una deducción, por lo que superarla en un euro implica que la ganancia total está sujeta a impuestos, no solo el excedente.
Si alquila la propiedad en lugar de vivir en ella, el plazo de diez años es el que rige, y no existe ninguna exención residencial que le salve. El capítulo sobre oportunidades de inversion Este libro trata sobre el impuesto Spekulationsfrist desde la perspectiva del inversor, junto con otros impuestos sobre el capital en Alemania, y es la lectura más recomendable si la propiedad es una decisión de inversión orientada a la rentabilidad, en lugar de una vivienda habitual.
Hay un punto más que merece asesoramiento profesional en lugar de un párrafo en una guía. Si abandona Alemania, su situación fiscal puede cambiar de maneras que no tienen nada que ver con la propiedad en sí, incluyendo el impuesto de salida (Wegzugsbesteuerung), que puede aplicarse a ciertas propiedades al momento de la salida, y el convenio para evitar la doble imposición vigente entre Alemania y su país de destino. Los bienes inmuebles alemanes generalmente tributan en el lugar donde se encuentran, pero la interacción entre una mudanza, una venta y dos sistemas tributarios es realmente compleja y el costo de cometer errores es alto. Consulte con un asesor fiscal (Steuerberater) con experiencia en transacciones internacionales antes de vender, no después.
Herramientas que facilitan la compra de propiedades en Alemania.
Werkzeu.ge es una plataforma web con herramientas para trámites burocráticos, fiscales y documentales en Alemania, desarrollada por Cryon UG, la empresa detrás de WeLiveIn.de. Si bien algunas de sus herramientas se ajustan a este capítulo, cabe mencionar que la mayoría de ellas son de pago. La plataforma se encuentra en fase beta hasta el 30 de noviembre de 2026 y sus términos y condiciones indican que las herramientas pueden estar incompletas. No ofrece asesoramiento legal, fiscal ni financiero, ni tampoco realiza trámites ante ninguna autoridad: se encarga de la preparación y el cálculo, y usted se encarga de la presentación de documentos.
Miete contra Kauf (Además, pagado) compara el alquiler con la compra durante un período que usted establece, que es la pregunta de la que realmente trata este capítulo y la que la gente responde emocionalmente. Calculadora de crédito (Además, pagado) produce un cuadro de amortización, que es lo que necesita para ver lo que realmente queda pendiente en un Zinsbindung que termina en diez años. Mago del impuesto sobre bienes muebles (Además, de pago) explica detalladamente el impuesto anual sobre la propiedad según las normas posteriores a 2025. Ajedrez para superficies de vivienda (Además, de pago) comprueba la superficie habitable indicada, lo cual es importante cuando los metros cuadrados de un anuncio y la descripción del espacio no coinciden.
Una herramienta gratuita resulta directamente útil aquí. Fórmula (Gast, gratuito sin necesidad de cuenta) es una biblioteca con función de búsqueda de formularios oficiales federales, estatales y municipales, cada uno con un enlace a la fuente, una fecha de recuperación y una suma de verificación. Los formularios se cargan en el navegador y se guardan en tu dispositivo. Al comprar el servicio, tendrás acceso a los formularios municipales y de terrenos relacionados: un contrato de construcción (Bauantrag), una solicitud de permiso de obra (si planeas realizar alguna modificación estructural) y los diversos formularios municipales que genera la compra. Ten en cuenta que la versión gratuita incluye anuncios.
Tenga en cuenta lo que no está disponible. Werkzeu.ge no tiene calculadora de financiación de construcción, por lo que no le indicará cuánto le prestará un banco ni a qué tasa. Para eso necesita un banco o un agente hipotecario, y ninguna herramienta puede sustituirlos. La plataforma está alojada en Alemania en servidores de Hetzner, utiliza fórmulas deterministas en lugar de IA y no utiliza cookies de seguimiento ni de publicidad; las entradas de los usuarios permanecen en el dispositivo, aunque todo lo que acceda al almacenamiento o al Aktenschrank llega al servidor. Los nombres de los niveles en la interfaz alemana son Gast para usar sin cuenta, Kostenlos para gratis con una cuenta gratuita, y luego Plus y Pro. Para conocer el precio actual de cada nivel, consulte la precios actuales en lugar de cualquier cifra citada en un artículo.
Qué hacer a continuación
Empiece por el terreno, no por la propiedad. Consulte el tipo impositivo vigente del estado federado donde va a comprar, en la página web del Ministerio de Hacienda de dicho estado, y súmele aproximadamente un 2 % para los gastos de notaría y escritura pública, además de la comisión que corresponda. Ese total es lo que debe tener en efectivo, además del depósito, y determinará su presupuesto real antes de siquiera mirar una sola propiedad. Después, obtenga una confirmación de financiación por escrito para negociar con una cifra real, no con una optimista.
Cuando encuentre una propiedad, pida la documentación antes de solicitar cualquier otra cosa. El Grundbuchauszug, las tres secciones. El Energieausweis, y preferiblemente un Bedarfsausweis. El Grundsteuerbescheid actual. Para un piso, la Teilungserklärung, las actas de la Eigentümerversammlung de los últimos tres años, el Wirtschaftsplan, el último Jahresabrechnung y el saldo del Erhaltungsrücklage. Para un edificio antiguo, contrate a un Gutachter, un perito, por su cuenta, antes de comprometerse, no después. Cada uno de estos documentos es más barato que el problema que revelan.
Insista en la puntualidad. Solicite el borrador del contrato al menos dos semanas antes de la cita con el notario y aproveche esas dos semanas. Léalo con un abogado si el alemán le resulta demasiado complejo y contrate un intérprete jurado o una grabación bilingüe con antelación, en lugar de solicitarla al llegar. Confirme que la cláusula de preaviso (Auflassungsvormerkung) figura en el contrato y tenga en cuenta que no pagará nada hasta que el notario emita su conformidad (Fälligkeitsmitteilung). El proceso alemán es lento porque está diseñado para evitar que cometa un error irreversible por exceso de tiempo. Permítase que sea lento.
Por último, lea este capítulo antes de comprometerse. El capítulo sobre Créditos y préstamos en Alemania Este documento abarca las decisiones de financiación de la construcción que le costarán o le ahorrarán más dinero durante la próxima década. Oportunidades de inversion Cubre el aspecto fiscal si se trata de una inversión. Y Información básica sobre seguros de hogar Cubre el Wohngebäudeversicherung, el seguro de edificios que el prestamista exigirá antes de desembolsar un solo euro, y que deberá contratar antes de la finalización de la obra, y no después.
Fuentes
La información de este capítulo se basa en las fuentes y publicaciones oficiales que se enumeran a continuación, revisadas por última vez en julio de 2026. Se trata de una guía general, no de asesoramiento legal, fiscal o médico individual.
Este artículo fue traducido del inglés.
